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裂变中的银湖，我们得重新来认识了。
楼市大脑No.
有趣的楼市规律有用的买房建议
文字整理丨张飞天
嘉宾丨方张接
·内容提要·
以前我们谈起银湖时，总觉得它是一个安静的低密住区。但是银湖的位置非常微妙，北接未来科技城，东面是滨江区，同时又跟之江无缝对接，它是富阳区和主城区融合的桥头堡。
被三大产业高地包围着的银湖板块，不仅承接了它们的产业能量，同时也承接了外溢的购房需求。银湖板块的裂变，也正在倒推着开发商在产品上，做出从低密到高层的转型。
◆裘维维：说到银湖，我们可能会想到之江，也可能会想到富阳，或者是从前一大片的豪宅低密居住区。其实对于现在的银湖而言，已经没那么简单了，因为它的规划和定位都发生了很大变化，我们也得换种眼光来审视它了。
我们此前在节目中，也解读过富阳区近三年的一些规划，银湖的功能规划非常明晰，就是以产业发展为主的一个板块。我们在总结银湖的时候常说，富阳要融入主城区，银湖可能是率先产生化学反应的区域。
◆刘德科：银湖虽然属于富阳区，但它又跟西湖区直接交界。
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·银湖新机遇：被科技产业裹挟前进·
◆刘德科：如果用看整个杭州的眼光来看，银湖的北面是未来科技城，直接接壤之江——举办云栖大会的地方，通过之江大桥过去就是滨江区——高新企业扎堆的地方。银湖是被杭州科技最发达的几个板块所包围的。
◆方张接：所以不是富阳想不想融入主城区的问题，而是我们杭州主城区的发展要不要把它吞并的问题。
◆刘德科：你这个话有问题，因为你现在还是分「你们」、「我们」，这是不对的。融合的脚步，是不可阻挡的。
◆方张接：站在以武林广场为圆心这个角度来说，我们就是一个不断往外扩张的过程。
◆裘维维：有一些因素是主动的，也有一些因素是被动的。像富阳，或者说银湖，也是主动地跟主城区接壤和融合。比如像浙江音乐学院，这个地界是跟银湖更亲近，还是跟之江更亲近，其实已经分不清了。
◆刘德科：浙江音乐学院是属于西湖区的，再往前走几步就是银湖。
◆刘德科：我觉得有一个大的时代背景是，银湖的房地产开发已经很久很久了，在年左右就出现了很多别墅，至今已经二十年了。但是现在银湖有个新机遇，就是被科技产业裹挟着前进。因为时代发生了变化，当时代的洪流裹挟你前进的时候，不前进都不行。
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·银湖是富阳城市框架的关键节点·
◆刘德科：我们可以分两步来看银湖的发展。一是我们刚才讲的，从整个杭州的角度来看，它跟滨江区、之江和未来科技城的关系；另一个，是从富阳自身城市框架的角度来看。
我们前阵子聊过富阳的分区规划，富阳最重要的就是「一轴两带」。
◆裘维维：银湖是处在一个「门户」的位置，叫「银湖科创门户区」。
◆方张接：「门户」两个字用得很贴切。
?富阳区「一轴两带」规划图
◆裘维维：因为它是打开大门跟主城区拥抱的位置。如果我们看「一轴两带」的图，就更清楚了。
◆刘德科：看这三条线，红线是「拥江提质发展轴」，蓝色的一条是「沿山产业发展带」，另一条是「南北城镇发展带」。
两根蓝线的交界处，就是银湖，而蓝线跟红线的就交界处，是富阳城区。所以银湖在富阳的城市框架里面，是相当重要的一个节点。
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·银湖是富阳区融入主城区的桥头堡·
◆裘维维：不管被动融合也好，或是主动拥抱也罢，银湖这个位置都是避不开的。所以地铁的走向也是通过银湖，再到富阳主城区。
还有工程庞大的彩虹快速路，前几天萧山段也开工了，它直接连接起了银湖、之江、滨江和萧山，都是杭州重点发展的一些区域。
◆刘德科：所以从整个杭州的框架来看，银湖是富阳融入主城区的「桥头堡」。
◆裘维维：从地理位置上来讲也好，或是从产业的衔接上来讲也好，银湖既是一个桥头堡，也同时是一个节点。
◆方张接：桥头堡三个字，其实就已经决定了它的地位，是一个承接点，没法避过的。
◆刘德科：就是你不想发展也不行。
◆方张接：你刚刚说得很对，是时代的洪流在裹挟着你前进。银湖原先是一个偏安静的地方。
◆刘德科：我印象很清楚，大概一年前，我问祥生地产的董事长：「接下来你们拿地，会往哪个方向去。」因为祥生这两年发展得比较快。他脱口而出就是「富阳、银湖」。
就像刚刚院长讲的，银湖处在桥头堡的位置，不想发展也必须发展。因为银湖的地理位置太特殊了，被之江、滨江和未来科技城包裹在那里，被整个蓬勃发展的科技产业感染着。
◆方张接：关键是包围着银湖的这三个板块，都已经被充分挖掘了，或者说都已经高高在上了，所以银湖还是一个潜力很大的桥头堡。
◆裘维维：祥生是银湖新一轮土地出来的时候，第一轮就在银湖布局的开发商。
◆刘德科：一进去就拿了两块地。
◆裘维维：现在案名已经出来了，叫祥生·云湖城。这个楼盘的位置大家应该都比较熟悉，因为近几年来周边一直有楼盘在开发，比如像九龙仓，包括富阳比较知名的学校——银湖永兴学校，以及富阳的产业，也都在这里。
?祥生·云湖城区位效果图
◆刘德科：富阳的富春硅谷，已经很繁华了。
◆裘维维：另外还有一个科技城。所以银湖这一带的产业，跟刚刚我们所说的三个区域已经处于接壤的状态中，现在无非还要实现产品和开发理念的更新。
因为富阳土地出让的速度不快，「空窗」了很多年，直到去年才有一些土地出让的动作，所以很多产品都已经比较老了，甚至有一些已经是要被淘汰了。
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·银湖不能只有排屋别墅，银湖更需要高楼大厦·
◆方张接：这么多年来，银湖给人的印象就是一个低密住区，是一个排屋别墅聚集的区域。
◆刘德科：我觉得有排屋别墅当然也是好事，但如果只有排屋别墅，对于整个区域其实并不是好事。这个逻辑很关键。
◆裘维维：银湖接下来得着重去发展一个方面，是它不止需要排屋别墅，更需要高楼大厦。银湖近一年来出让的土地，容积率都在2.0以上。
◆刘德科：在富阳「撤市建区」，正式成为杭州「第九区」的时候，我们说过银湖这个板块一定会发展，但什么时候发展，观测点就是它什么时候推出容积率2.0以上的土地，因为容积率2.0以上才有可能建高层住宅。但是银湖比我们想象中更好的一点是，土地在出让的时候就有层高限制的要求。
建高层对整个城区来讲，就是活力。别墅排屋固然好，因为过去银湖的山水环境好，适合建排屋别墅。但现在整个产业起来了，如果还是只有别墅排屋，那对于整个城区的活力来讲是有问题的。
◆方张接：这也从一个侧面反应了银湖产业的兴起。以前只有山水资源，所以就做一个「卧城」的概念，现在产业发展了，逼迫银湖产生了蓬勃的购房需求，逼迫大家做高层。
◆裘维维：得「醒」过来。
◆刘德科：我觉得这也有两个背景，一是产业发展，二是富阳成为了杭州的「第九区」。
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·70万方大盘祥生·云湖城，对银湖板块意味着什么·
◆刘德科：我们刚刚聊到的祥生·云湖城，它的容积率是2.3，也就意味着它是做不了排屋别墅了。
◆裘维维：它没有「高低配」，它最低的是11层的小高层，其它大量的都是高层。我看了一下它的户型，也没有让大家失望。它是一个70万方的大盘，但是它95方左右的户数，有多户。
?祥生·云湖城鸟瞰概念方案
◆方张接：看到祥生·云湖城70万方的时候，我惊呆了。
◆裘维维：惊讶杭州还有这么大的楼盘，是吧？
◆刘德科：我们把它转化一个就更明确了，就是多套房子。
◆方张接：如果95方左右的户型占很大比例的话，那应该不止多套吧？
◆刘德科：这70万方是包括地下空间的，整个楼盘大概是多套房子。但是多套房子，如果按照一家三口来算的话，就已经不得了了，有一万多人了。
◆方张接：杭州已经很久没出现这么大的社区了。
◆刘德科：这跟我们在未来科技城谈论翡翠城的感觉，是一样的。
◆裘维维：翡翠城更大，有一百多万方。
◆方张接：翡翠城这样一个楼盘，给板块带来的人气，是不可估量的。
◆刘德科：确实非常重要，当年的西溪也是只有排屋别墅的，等到整个产业起来了之后，西溪也开始出现高楼大厦了。
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·祥生·云湖城：银湖崛起的人气担当·
◆刘德科：人气和人流之间，是相互促进和交融的。
◆裘维维：其实也是市场在倒推着它，推出这样的产品。你看环绕银湖的之江、滨江，都没有低总价的房子可选了。我们现在能看到的之江区新盘，只有三个，叠墅动辄总价就是七八百万以上，总价两三百万的房子，几乎已经找不到了。
这些购房需求，就会沿着地铁6号线自然延伸到银湖。银湖如果没房子，那也没办法。但接下来，银湖是有房子可选择的。
◆刘德科：银湖这个地铁站也很有意思，叫「科创园站」，就在富春硅谷的门口。所以70万方的祥生·云湖城的意义，一是对银湖板块城市活力的提升，二就是给未来科技城、之江和滨江区的刚需购房者，提供比较好的外溢通道。
◆方张接：这个「科创园站」的名字特别好，因为它就意味着活力。「云」和「湖」两个字又体现了山水环境。
◆刘德科：「云」其实是产业，就是「云计算」的意思。不过我也不知道他们为什么取这个名字，我随便想的。
◆裘维维：银湖这一带确实有比较大的湖泊，至于「云」是什么意思，就大家见仁见智了。不过最主要的，我觉得是它承担了对主流刚需人群的支撑。整个杭州既要在地铁沿线，又要是重点发展的区域，总价又不高的房子，可选余地真的越来越小。
?祥生·云湖城效果图
◆刘德科：估计很多房子总价万都不到。
◆裘维维：不过价格毕竟还没出来，估计连祥生自己都不知道，只有等要上市的时候才可能知道。但总的方向，应该不太会错得了，这对楼市来说也是最有效的补充。
银湖板块接下来的变化，我们不想