年杭州楼市在调控政策层层加码、信贷不断收缩的情况下，整体依然保持较高活力。新房市场表现如何？中指研究院数据分析如下：
▌商品房成交量价齐涨，市场表现供不应求
年杭州商品房成交量价齐涨，商品房累计成交万㎡，同比增长45.7%，成交均价元/㎡，同比上涨10.5%，大量高价盘入市是主要原因。
从供求对比来看，年杭州商品房批准上市面积万㎡，同比增长4.5%，市场从前期的供过于求转变为供不应求，销供比1.23。
分物业来看，住宅、商业地产成交表现均较为亮眼，其中住宅成交面积同比增长46.5%，商业地产成交面积同比上涨41.4%，占比15%，市场份额持续缩小。
数据来源：中指数据CREIS
▌商品住宅成交量创近5年新高，楼市年内经历从热到冷转变
年是杭州商品住宅供需大年，全年商品住宅供应万㎡，大体与年相当，全年商品住宅成交万㎡，同比增长46.5%，创近5年杭州市场成交，但楼市上下半年成交情况“冷热不均”。
年开年延续年底市场热度，同时在1月末至2月初迎来首批红盘潮，紫璋台、江河鸣翠、君品、嘉品、御潮府、丹枫四季等热点盘也纷纷入市，吸引大批购房者登记购买，助力成交量保持较高水平，并在5月集中网签后达到全年成交峰值。8月迎来第二批红盘潮，供应面积.5万㎡位居各月第一，成交面积也仅次于5月，在此之后因为8.5新政、落户收紧、信贷管控以及推盘偏郊区等因素的影响，市场开始下行，8月后成交出现“五连降”，12月住宅成交规模达到全年最低点，成交面积仅.5万㎡。
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▌样本均价全年累计涨幅2.71%，创历史新低，涨幅年内呈现持续收窄趋势
年，杭州新房样本均价累计涨幅2.71%，较去年收窄6.23个百分点，创近五年最低水平，且从历月表现来看，涨幅年内呈现持续收窄趋势。
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▌核心区在供应拉动下成交规模显著增长，临安、余杭等郊区成交下滑
分各区域来看，郊区依旧为杭州住宅市场的供应主力，全年新领预售证项目盘，累计批准上市.1万㎡，占比76.3%，同比去年体量下滑5.5%；成交方面，郊区全年成交面积.3万㎡，同比去年增长34.0%，主要依靠萧山、临平、钱塘成交面积的显著提升，临安、余杭、富阳三区域成交下滑。
核心四区在新盘放量下供应回升明显，全年新领预售证项目70盘，累计批准上市.3万㎡，同比去年体量增长29.6%；成交方面，核心区在供应拉动下成交规模大增，全年成交面积.1万㎡，同比去年增长.7%，其中拱墅成交面积增长幅度最高，涨幅高达.7%。
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▌板块限价版图重塑，多个板块限价上调
随着第三次集中出让土地挂牌，杭州多个板块新房限价出现调整，崇贤新城、大江东、南部卧城、萧山开发区、运河新城等多个板块限价上调，其中崇贤新城新房限价由元/㎡提升至元/㎡，限价涨幅20.5%，各板块涨幅排名第一，大江东河庄板块的新房限价也上涨了元/㎡，由原来的元/㎡上涨至元/㎡。
与此同时，一些板块的新房也迎来首次限价，西湖区三墩板块新房限价元/㎡，同临近板块三墩北限价相差近元/㎡，年新面世的余杭区云城板块也出现限价，新房限价36元/㎡，首宗地块为龙湖、浙江省交投联合竞得的余杭组团YH-18单元杭腾未来社区地块。此外桥西拱宸桥板块、老余杭板块、西湖小和山板块也首次出现限价，拱宸桥板块元/㎡，老余杭板块元/㎡，小和山板块元/㎡。
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▌90-方之间房源成交表现亮眼，成交单价、总价结构整体上移
从面积段分布来看，年杭州商品住宅市场里刚需产品依旧占主导，且份额明显上升，90-方之间产品占比近4成，较年提升了7.7个百分点；方以上的大户型产品成交占比下滑，共计占比12.1%，较年收窄了2.1个百分点。
从价格段分布来看，房源多集中在2-4万之间，8万为房价天花板，成交单价整体上移，2万以下房源成交占比不足20%，收窄了9.1个百分点；3-4万之间中间价位的房源成交占比则提升显著。
图：年商品住宅产品面积、均价分布
数据来源：中指数据CREIS
从产品套总价分布来看，成交套总价整体上移，年杭州住宅主力总价段为-W，共计占比55.8%；与年对比，W以下套总价房源占比收窄10.9个百分点，-W之间房源占比提升最显著，为4.5个百分点；-W之间的中高端房源占比也提升了4个百分点；其余总价段占比变化不大。
从套总价板块分布来看，郊区板块套总价增长显著，购房门槛提升，核心区板块受限于严格的限价，套总价增长有限。
图：年商品住宅产品套总价分布
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▌显性库存出清周期2.6个月，隐性库存9.7个月，市场后续房源不足
短期来看，截止年底，杭州市区住宅可售面积仅.9万方，按照近6个月平均去化速度计算，市区出清周期仅2.6个月，处在低位，房源供应不足。分区域来看，除富阳去化周期10.5个月、临安去化周期7.1个月外，其余各区域出清周期均在4个月以内。
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长期来看，杭州全市隐性库存达到.4万㎡，去化周期共9.7个月，近50个板块面临断供，存量主要集中在富阳、余杭、临平等郊区核心板块，但整体去化压力较小；核心区中，申花、运河新城、望江等热点板块储备房源相对可观。
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注：隐性库存=19年后成交地块的待上市房源面积，已剔除保障性地块、自持、公租房以及公建部分（包含商业配套、公共设施等）
▌热销项目门槛值大幅提升，亚运村、TOD等概念加持楼盘备受购房者青睐
年，是红盘大量入市的一年，热销楼盘门槛值大幅提升，年杭州销售金额TOP10项目门槛值为61.2亿元，年仅37.3亿元；TOP20门槛值由年的29.8亿元上涨至47.0亿元；仔细分析热销原因：现房、倒挂红利盘逐渐退出市场，热销楼盘多规划/改善驱动，亚运村、未来社区、TOD等概念加持楼盘备受购房者青睐。未来买房投资属性减弱，购房者将更