4月23日，各种消息炸了，信息不太一致。有的房企表示，已经跟有关部门开过会了，他们在放松限购区；有的房企表示不清楚，还在问东问西，不知道他们楼盘在不在名单里；其实，这事还是建议明确一下，哪怕自己不方便说，也可以委托一家媒体以正视听，现在传来传去，不太好。反正下面这张图已经传开了。现在基本上能确定的是：限购确实放松了，但有两种解读。
为了方便理解，我们把南京区域分为两类，一类就是建邺鼓楼秦淮这样的强区，不会放松限购，叫A区。还有一种类似于高淳溧水六合这样的弱区，我们叫B区。
那么现在网传的放松限购，意思是A区变小了，B区变大了，由高淳溧水六合，扩展到市区的一些边缘板块。那这里面又有两层含义：方案1：B区不限购了，你到B区买房，想买几套买几套，或者可以多买一套。这个政策，对于B区是一个重量级利好，相当于吸引A区和外地的购买力去B区去库存，精准收割。方案2：不是B区不限购了，而是你B区的房子不是房子了，当作外地的房子处理。比如你在马鞍山有两套房，那你在南京工作的话，一个家庭能有两张房票，马鞍山的房子对于你南京的房票没有影响。现在B区扩大了，相当于南京不认为你的房子是本地房子。比如你在浦口桥林有10套房，以前肯定没法买，现在桥林属于B区，意味着这10套房子官方认为不属于南京，那你在南京交社保了，理应一个家庭还有两张房票，单身还有1张房票...再比如，你有两套房，一套房在河西，一套房在禄口，按照网传的规则，相当于你在南京只有1套房，还能开出一张房票，在南京想买哪买哪，禄口那套不算....如果是第二种方案，那对B区的利好就比较微弱，相反B区有房的人开出购房证明后，大概率要去A区买房。当然也有可能留在B区，但B区是干不过A区的。有网友试了一下方案2，是可行的，但很多细节有待确认。方案2显然利好全南京，但对于B区的去库存，可能意义不大。B区的家庭开出购房证明，又有多少人继续留在B区买？大部分还是给A区输送了炮弹。当然对B区也有一点利好，但提振有限。所以，方案1，我觉得还是有必要考虑一下，即南京全市买房人去B区不限购（或多买1套），外地人去B区买房，可以不限购。这样可以给B区一定程度地补血。如果方案1和方案2同时执行，那就形成了一个局面：外地人来南京接B区，去库存。B区的人开出购房证明去A区，推高A区热度。这么玩循环起来才行。不过，想得挺美，实施起来有难度。一方面外地人愿不愿意来B区接盘？这个不好说。另外外地人过来，是不是还需要6个月社保？能不能提前补缴？这些都是配套政策。此外，不认房了，但还是认贷，B区贷款还不清，去A区还是首付八成，能买不得起吗？这些，都是问题。这些政策，过几天应该就明确了，现在只能猜。如果官方不方便澄清，建议可以通过民间组织，比如房地产协会啥的，给买房人做好普及。那么南京楼市这个状态，我们不做过多的分析，直接谈谈我对此事的一点看法：1、放松限购，这是必然。最近一段时间大家一直说这事，南京楼市当前的这种状态决定了，要放松了，不放松就是一潭死水，真的拉不起来了。买房人的信心已崩，不出政策抢救一下，会继续下滑，而且不可逆。所以对于南京出台放松政策，我认为是可以理解的。该出就要出，不要太在意舆论。2、目前的这个力度，对楼市的提振作用有多大？作用还是有限的。溧水也偷偷放开了，溧水的库存下降了吗？我们看溧水的房地产数据，库存套，最近4个月，才认购套，即便溧水现在一块地不出让，房子也不建了，按照这个速度去化还需要大概3年时间。当然，我们还需要观察一段时间，不过现在看作用不太大。那么现在B区扩大了，效果肯定要比溧水好，但不宜高估。3、南京楼市的很多政策，还不仅仅是限购问题，还有限贷政策。南京二套8成的政策，在全国算高的。杭州6成，上海7成，然后南京8成，这个点有点过分。只解决部分区域的限购问题，不解决限贷成本，那这个效果的发挥，会大打折扣。所以我预测南京的限贷政策，也要打打组合拳。4、政策如果真放开了，要不要买B区？其实这次B区比较惨，相当于被南京开除了，与外地一个待遇，面子上有损失。但里子还是有的，尤其外地人如果可以放开限购，对B区有一定提振作用。但前提是别搞6个月社保了，大可不必。本来B区的房子，外地人就不感冒，你还给人家弄6个月社保，买房积极性一下子就没了。这时候就要连哄带骗，把门槛降低，先拉过来再说。当然，如果可以补缴的话，又便宜一批中介搞社保补缴的业务。当然，对于外地人来说，要不要来南京接盘B区，这是一道送命题...5、那么本地人要不要接盘B区？我觉得不能一概而论。A区就一定比B区强？这个不一定。只要价格合适，没有水分，不管A区还是B区，都可以买。只是说B区的坑比较多，A区的好盘比例大，如此而已。关键看适不适合自己，一棍子打死，也没有必要。而且这个网传名单中，个别B区的板块，没那么差，其实还好。另外很多人说B区名单出来了，相当于向全世界宣布：B区没有价值。这种说法有一定道理，但也未必准确。最近有经纪人反馈，江宁的百家湖九龙湖次新房成交很少，反倒是将军大道的二手房成交还可以。主要是将军大道小区常年不涨，价格低廉，反正现在南京楼市就这个样子了，买房的都是想自住的，投资不投资的无所谓了，他们有买非热点板块的需求。所以对于资深投资者来说，B区碰都不会碰，甚至南京都不想碰了。但对于一些地缘自住客来说，既然房住不炒了，买个不怎么升值的房子住住，也算新常态，起码还能买的起。所以这事要客观看待。没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。6、大家都说南京要等杭州放松之后南京才能放松，当然杭州富阳已经放松了，但市区还未放松。南京这次不等了，我认为这就是实事求是，解放思想。城市与城市之间，基本面是不同的，同样是新冠，有的人没有感觉，有的人头疼发烧，而还有的人就是重症患者。所以觉得不舒服，该吃药吃药，该打针打针，该加大电流就加大电流。疼的是自己，没必要看别人。另外南京的基本面，也是我多次说的一件事，这个城市从年开始就已经从全国楼市最热门的城市清单中滑落下来了，你不是最红的那一批，没必要限制的太死。7、南京楼市放松了，现在要不要抄底？实话实说，这次楼市放松，大部分人还是比较淡定的，买房人的焦虑感，还没有被激发，还需要市场一步步的去看。现在就谈抄底，为时过早。但买房人真的要好好观察楼市了，有钱有资格，遇到合适的房子，该买还是买。8、最后提醒一下，疫情还未结束，不确定性还是比较强，无论房价上涨还是下跌，先要确保自己的饭碗不受影响，自己的生活不受影响。有份安安稳稳的工作，健健康康的活着，要比买房重要地多。实在买不起，就躺平吧。人生，已经够难了。。。。图文整理自网络，如有侵权请联系删除。