01、前言
房地产说不上夕阳产业，但是绝不是朝阳产业。#C位直达#
资本盲目扩张的时代，过去了。
与此同时，面临着国内产业转型的阵痛，所以房地产行业会很复杂。
不能猛涨，又不能猛跌；韭菜不够，但是想要一套房子的人有多。
大厂裁员，已经说明经济环境，行业倾向等问题了。
我们虽然用逆周期去调控国际收支平衡，但是国内这几年的就业情况和企业倒闭数大增，法拍房大增长等，都说明其实经济情况没那么理想。
这次降准的时间提前，基本说明明年第一季度的经济数据可能会很难看，明年的消费水平还会降低。
二手房市场还没有降价，一手市场先飞一下子而已。
机构监测数据显示，11月多地二手房成交量环比出现明显增长，结束下半年以来二手房成交量价齐跌的态势。
业内人士表示，当前二手房成交量出现明显回升，主要受益于信贷环境有所改善。
预计未来信贷调控以稳定市场为主，既不会过于紧张，也不会出现过度宽松的情况。
02、认可学区房的使用价值，溢价不该无度
选老破小学区房，就是为了孩子了。
买学区房当然还是提早打算为好，别看孩子只有1岁，如果是杭州几个顶级学区，上幼儿园之前就得完成落户了。
目前对学区房打压严重，学区房投资价值被稀释，但是还是有自住价值的。只要不指望用学区房赚钱，学区房还是可以买。
翻开杭州楼市的11月成交排行榜，不难发现，杭州学区房成交主力早已洗牌。
榜上前十名，没有一个的网签均价超过5万元/㎡。很多甚至也不是传统意义上的第一梯队学区，只能算是第二梯队的新秀。
这说明，市场上大部分学区房买家，如今追求的不再是顶级学区，而是高性价比的学区。
与之相对的，原本那些顶级学区对口的老破小，没有产品力和居住舒适度做依托，溢价正在被逐步消解。
当然了，小龙虾一直都认可学区房的使用价值。如果为了孩子的未来考虑，为学区房支付一定程度的溢价，是完全合理的。
但是，必须要说明，学区溢价不应该是无度的。
就拿同样老破小的翠苑一区和花园西村来比，两个小区就在马路斜对面，其他配套基本都可以共享，唯一的差距就是学区，一个是翠苑一小，一个是行知小学。
翠苑一区的成交均价还不到4万元/㎡，花园西村的均价却能超过8万元/㎡。也就是说，在杭州，部分顶级学区的溢价能超过%。这是不合理的。
小龙虾想，第一梯队学区房的合理溢价幅度应该在20-30%。超过的部分，之前基本上都是因为学区房的投资价值而产生的。
伴随着双减政策落地，成绩不允许被公布，学区房好坏的衡量标准也会变得更不清晰。
现在越是顶级的学区，往后一定会被削得越厉害。
各位孟母们，千万别急着抄底。
别看着近期学区房成交量回暖，有部分家长愿意掏钱买单了。但杭州一些顶级学区的额外溢价，仍然很高。
在打压学区炒作的政策大背景下，多余的溢价终有一天会消弭。
投资学区房的时代，终将过去。
另一方面，近段时间以来，车位降价的消息不绝于耳。
比如，富阳多个楼盘车位打折出售，个别楼盘甚至还推出了“一元价”，相当于免费赠送。
就连杭州市中心的热销楼盘，也不能幸免。
这几天新开的一个红盘，车位定价50万元一个，还没开盘置业顾问就火急火燎地向购房者“兜售”说，车位可以优惠19万元。
再比如热门板块三墩北的融信新项目，限价28元/㎡的刚需盘，却全盘规划为㎡左右的大户型。
其工作人员表示，在同样的车位配比下，全盘做大户型减少总户数，意味着车位数量也相应减少，可以少挖一层地下车库，节省成本。
有人说，新房都不好卖，车位就更难卖了。
可想而知，现在的楼市，杭州一部分开发商，日子很不好过。
有的楼盘，红到发紫，拼社保都限售。但也有的楼盘，多套房子，领证5个月都卖不完。
无奈开始发动中介分销卖房，不少楼盘，已经开始打折促销。
在富阳富春，有楼盘开启首付分期，首付低至5万元；
在银湖，有楼盘打出团购优惠，直接降价6-8万卖房；
在临安，不少楼盘打出95折！有的甚至直接送一个车位；
打折促销的，远远不止远郊盘！
在临平新城，有楼盘喊出“月末97折”的优惠；
在城西，有楼盘甚至给出6.6折的优惠；
甚至于，在未来科技城，有项目甚至打出最大52万元的优惠。
03、断供潮会不会来？
有的房产专家说，现在房价跌了，也没看消费起来，所以说消费不给力，不是高房价的原因。
实际上，房价在过去连续上涨20年，已经把人都给榨干了，现在房价才刚不涨半年都不到，就指望能让大家把消费给拉起来，那根本不现实。
就像你让一个男人连续奔跑了30公里，然后只让他休息了5分钟，就要让他把体力全部恢复好，接着再跑30公里，那根本不可能。
房价要是能像现在，稳定个大概在2年左右的时间，消费才能有所起色，时间太短，那些被房子掏空的钱，真没什么能力去消费。
买房不是件小事，尤其是在房价明显超过了自己实际承受能力的时候，这个时候买房，风险会无限放大很多。
也别想着断供能威胁了的银行，因为除非你刚买完房就断供，否则只要还个四五年，银行就不可能会亏钱了。
甚至于有些购房者，在房价顶峰时买入的购房者，现在不愿意还房贷了，只能断供。
往往是还款记录往往从断供开始，还款已经还了有几十万了，然而从银行的贷款金额是几百万，最后这个房子现在走法拍卖出去，法拍是有议价的。
也就是说，银行现在把他的房子给法拍了，银行获得的收入是80万加万，也就是万，银行的本金收回来了，还能稍微有点利息。
最后，恒大这个事，小龙虾觉得给房企的房企到是树立了一个很好的榜样。
如果身为房企的高管，看到房企不行了，不把自己家底给掏出来的话，那么后果自负。
现在一些负债比较高，处于暴雷边缘的房企法人还有财务之类的，基本上都是有数的。
不把房企的问题给搞定，就只想甩锅给当地，自己想要拍拍屁股抽身走人，没那么容易。
04、总结
未来三个月，或者说明年开春的楼市走向，要等到12月底就会揭晓。
这就是第四季度GDP的发布。
如果，第四季度房地产和建筑行业依然是拖累经济增长的两大因素，那么，楼市在春天一定会迎来大行情，但是只有能接得住放水的城市才会有。
如果，经济恢复得还不错，那么，楼市会进入到微涨的行情。
不管是疫情、还是经济转型，必须保持良好的经济基本面。增长可以放低，但一定要有合理预期，比如说不能低于5%。
这就是底线思维。
长期看，一定是去楼市投机化，建立分层的住房制度；但短期的经济稳定，楼市依然起着很大的作用。
这就是，眼下楼市的结构性机会。