自从杭州出了“双限”政策，每次地块出让，都会盯着它的限价数字，在大家的意识里：限价≈未来的房价。
而板块限价，都是一点点往上加的，截至今日，最高上涨了元/㎡。
突然，杭州近期出让的地块条件中，限价又开始下调了。
7月31日，杭州萧山区南部卧城挂牌1宗宅地，东至规划绿地，南至B24路，西至通惠路，北至琴山河，地块出让面积㎡，容积率2.8，建筑面积㎡，限价元/㎡。
南部卧城最新挂牌地块位置地块南侧约米处，去年9月23日，深圳市聚佳融实业有限公司的竞得蜀山单元H-23-2地块，也就是万科樟宜翠湾。项目容积率2.6，建筑面积.6㎡，限价元/㎡。
同样是萧山南部卧城板块，且相距不远，限价竟然低了元/㎡！
乍一看，南部卧城的限价体系似乎让人摸不着头脑。
目前南部卧城的项目，高层没有突破元/㎡，今年5月滨江拿下的蜀山项目朝闻花城，也是限价元/㎡。
但不是所有的高层项目都卖元/㎡，比如距离最近挂牌地块多米的宸宇府，在售均价元/㎡，与限价一致。甚至还有融信旭辉·湖悦章府，限价元/㎡，比最新的限价还要低。
不同的产品定价一定是不同的，不是完全一致。朝闻花城住宅项目限高80米，而且还要配建邻里中心、文化活动站、书店等，而元/㎡的限价地块，没有限高，只需要配建公租房即可。
同样的情况也出现在余杭瓶窑。
8月7日，余杭区瓶窑挂牌了一宗地块，即瓶窑镇新城北B28（镇政府西侧）地块位于东至瓶仓大道、南至东直港、西至溪东路、北至沿山路。地块出让面积㎡，容积率2，地上建筑面积㎡，精装限价元/㎡。
瓶窑镇最近成交的涉宅地为新力以总价万元竞得的良渚新城瓶窑集镇A6地块，成交楼面价元/㎡，新房精装限价2元/㎡。相比较，最新挂牌地块新房精装限价下降了元/㎡！
但仔细一看，两者的容积率不同，新力住宅项目容积率1.5，而最新挂牌宅地容积率2，意味着可能是洋房排屋与高层的差别。
还有富阳，也遭遇了下调。
8月14日，杭州富阳区挂牌1宗商住地，地块新房限价为20元/㎡，跟去年板块内成交的金茂秦望眼项目元/平方米的限价相比，下降了元/㎡。
富阳最新挂牌地块位置当大家还没从富阳即将上3万元/㎡新房市场的惊讶中缓过来时，限价竟然下调了。
不过，金茂秦望眼项目非一般项目可比拟，它属于政府重点打造的综合体，商业面积约30.6万平方米其中，住宅面积约45.7万平方米，定位是未来的富阳地标。
虽然最新挂牌的商住地也不凡，地铁上盖，容积率2.35，但建筑面积只有.9㎡，未来的房价无论如何也不能与秦望眼对抗。
看似是板块的限价下调，其背后是产品差异化的体现。
之前有传闻说，杭州限价是有每年5%的涨幅额度，但结合此次多次下调的情况说明，政府限价出现了多样化发展趋势，是顺着市场情况做细分调整。
无论是摇号政策还是限价政策，政府都在逐步细分市场，不做一刀切。不同的地块，限价不同一定是充分考虑过后的决策，比如地段、配套、位置等。
限价是由政府控制的，并非市场控制，既然可以上调或者下调，怎么会反映真实的房价呢？顶多属于政府对于项目未来价格的控制。
但会不会出现，有些项目限价限高了，或者低了呢？
有可能。限价限高了的项目需要谨慎，它可能并不值这个限价；限价限低了，意味着今后价值上升空间大，这样的项目通常是热销的节奏。同个板块限价体系下，不同项目出现市场冷热不均，就是最好的佐证。
当然如果限价限低了，会导致另一个问题的出现，那就是开发商可能会为了节约成本，对产品进行减配，这是政府和购房者都不愿意看到的情况。但愿开发商都能顶住压力，做到基本的诚信。
所以说，限价上调不一定反映房价上涨，而下调也不是房价下跌的晴雨表。房价是否下跌，不是一个侧面或者条件就能决定的，不要听风就是雨。
只要记住，住房不炒是永恒的基调。