五一除了见人，就是看房。几天下来，关于当下的楼市，简单说几点：
一、关于政策松绑
杭州政策松绑的消息传了很久，不管会如何落地，首先阐明我的观点：杭州完全没有任何松绑的必要。
除了富阳、临安等少部分地方，整个杭州目前依然还在房荒的背景之下。起码三分之一的板块无房可售，部分板块一推新就是红盘，直接搞成限售；绝大部分板块的新房，只要不是自己作死，基本都不会有大的销售压力。
而且，一部分新房去化相对较慢，反而是好事：利于开发商筛选客户，可以争取全款甚至愿意购买车位的客户，比如去年的丰收湖板块。
除了富阳，我真的没觉得杭州的限购政策有任何松绑的必要。即便是临平和钱塘区，临平目前在售项目也就个位数，大江东都快无房可售了，松绑就是把自己送上热搜。
闷声发财才是王道。
但即便是富阳，我也认为政策放松反而是鸡肋之举。富阳最大的问题不是库存积压，而是城市规划和发展思路的凌乱。这个问题不解决，富阳楼市短期无解。
治标不治本的限购政策放松，是富阳楼市最后一张牌，如果牌出了、政策放松了依然不及预期，整个富阳的楼市就真的塌房了。就像有的板块，学区利好是最后的底牌，如果学区利好释放之后二手房价格依然纹丝不动，基本就只能躺平了。
至于增值税5改2，就更加没有任何必要了。现在杭州二手房最大的问题不是增值税，而是太多的房东心态不好，主城区随便一套房子都恨不得挂价万以上，导致杭州主城区遍地都是千万豪宅，割韭菜也就算了，直接把接盘的客户当傻子，恨不得连韭菜根都刨干净。
二手房确实有泡沫，是房价的泡沫，也是房东的心理泡沫。
二、关于二手房
最近的二手房市场，呈现了一些有意思的现象，大概如下：
1、豪宅客户零星冒出；
2、刚需基本消失不见；
3、改善客户持续成交。
为什么会呈现这样的特征？大概是因为：
1、豪宅客户本就不缺房子，而当下新房市场豪宅基本已断供，优质的二手豪宅也大都惜售，处于无量状态。
2、改善客户的需求持续存在：特别是近几年买了地段、品质一般但价格上涨的客户，存在地段、品质、学区等等改善需求，只要置换即可。如最近一位客户把自己金色家园的方卖掉之后，加钱置换成了上品的方，提升居住品质。
对于手中有房的改善客户来说，自己的手中的房子虽然卖不出好的价钱，但是自己想买的房子一样卖不出好的价钱，同步置换，没有压力。而且，如果涨价，优质的房子总会涨得更多，置换总是划算的。
3、刚需不愿意进场，有三个顾虑：（1）、当下连很多刚需板块的新房都断供了，要么只能去远郊，而且落户不满五年不能买二套，短期难以置换，而仅有的房票买到远郊又不甘心；（2）二手房价格依然位居高位，担心站岗；（3）地段好的板块，只能选择老破小，而很多板块的老破小自从学区价值被稀释之后，失去了上涨动力。
也就是，对于刚需来说，最残忍的地方在于：
不管是买到远郊、还是接盘近郊的高价二手房、或者优质地段的老破小，都面临一个问题：基本不会涨价。
不但不会涨价，如果持续横盘，这三类房子叠加的概率还很高，大量刚需自然也就不愿意出手。这不是市场，这是人性使然。
房价不上涨，刚需不进场。
有中介告诉我：目前很多的板块一个月也就卖个三五套房子，大量的小区已经几个月甚至一年没有成交了。
而有成交的小区，基本也都是该小区最便宜的一套。手上有资金的客户也不傻，房东把他们当韭菜，他们就只想着淘笋盘，管你挂牌价格多高，没有笋盘不出手。
心理博弈还在继续，这不是增值税5改2能够拯救的。
三、关于接下来的新房
啥也不说了，王炸要来了，准备好资金摇江河汇的IFC和望江新城的新世界江明月朗园吧。