近日，全国两会成功召开，*府工作报告就房地产行业再次积极定调：支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳房价、稳地价、稳预期，因城施策促进房地产良性循环和健康发展。年下半年以来，受调控*策和信贷环境收紧、房企暴雷等因素影响，房地产市场预期持续转弱，市场陷入螺旋降温的非良性循环。为稳定房地产市场，年9月底以来，中央多次释放积极信号，房地产调控*策出现边际改善。
进入年，房地产“维稳”信号继续释放，各地因城施策，积极出台需求端支持*策，如降低房贷首付比例、下调贷款利率、提高购房补贴等。为进一步剖析当前房地产市场走势，中指研究院选取全国十大核心城市的二手房市场作为研究对象，通过刻画城市房价地图、分析市场量价走势，以揭示市场发展状况，为市场参与者提供更多参考信息。
十大城市二手房市场整体有所恢复，价格企稳
图：年2月十大城市二手住宅挂牌均价及环同比
数据来源：中指数据CREIS
图：年7月至年2月十大城市二手住宅均价及环比变化
数据来源：中指数据CREIS
根据中国房地产指数系统百城价格指数，年2月，我国十大城市二手住宅均价元/平方米，环比上涨0.24%，较上月扩大0.17个百分点，环比继续改善，同比上涨4.81%，较上月收窄0.50个百分点，连续6个月收窄。分城市来看，2月深圳均价为元/平方米，居首位，重庆均价为元/平方米，居末位。环比来看，广州、杭州环比涨幅相对靠前，成都环比跌幅相对靠前；同比来看，上海、杭州同比涨幅均超9%，深圳同比下跌3.06%。
北京：成交继续调整，价格相对平稳，区域间市场表现分化
图：年7月至年2月北京二手房成交套数及同比变化
图：年7月至年2月百城、十大城市及北京二手住宅价格环比走势对比
数据来源：中指数据CREIS
2月北京二手房市场表现量跌价稳。成交方面，受春节假期等因素影响，北京2月二手房市场整体成交活跃度略显不足，成交量环比进一步下滑，同比仍下降30%以上，调整态势持续。价格方面，2月北京二手住宅价格环同比继续上涨，但较1月均有所收窄。预计3-4月，在*策持续改善的背景下，北京购房需求或将进一步释放，价格也存在继续上涨的动力。
图：年2月北京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
数据来源：中指数据CREIS
上海：成交同比降幅收窄，价格有所恢复，多数区域房价企稳
图：年7月至年2月上海二手房成交套数及环比
图：年7月至年2月百城、十大城市及上海二手住宅价格环比走势对比
数据来源：中指数据CREIS
2月上海二手房市场表现量跌价升。成交方面，受疫情及节假日因素影响，上海2月二手房成交量较1月略有下降，共成交1.2万套左右，同比下降33%，降幅较上月有所收窄。价格方面，年7月，上海出台二手房核验价*策，随后个人贷款审批执行“三价就低”标准，市场热度快速消退，价格环比快速收窄至持续下跌；后伴随*策环境的逐步改善，价格止跌并有所回升。2月，上海二手住宅价格环比上涨0.58%，涨幅较1月扩大0.40个百分点。受疫情反复等因素影响，预计3月上海二手房市场成交量出现大幅回升的可能性较低，但在市场情绪好转的情况下，价格仍有上调预期。
图：年2月上海各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
数据来源：中指数据CREIS
广州：价格环比回升，主城区房价韧性较高
图：年7月至年2月百城、十大城市及广州二手住宅价格环比走势对比
数据来源：中指数据CREIS
2月，广州二手住宅价格环比涨幅有所扩大。由于年四季度以来广州信贷*策环境持续改善，二手房业主市场预期也逐步好转，二手住宅价格环比在年10月触底后快速回升，年12月价格环比止跌转涨，1、2月环比涨幅有所扩大。当前，在房贷利率下调以及银行放款速度加快的背景下，购房者入市情绪或被逐渐带动，预计3月份市场需求将得到进一步释放，价格仍有一定的上升空间。
图：年2月广州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
数据来源：中指数据CREIS
深圳：成交陷入冰冻，价格持续下跌，宝安、龙华等房价同比跌幅较高
图：年7月至年2月深圳二手房成交套数及环比
图：年7月至年2月百城、十大城市及深圳二手住宅价格环比走势对比
数据来源：中指数据CREIS
2月，深圳二手房市场表现量价齐跌。成交方面，受深圳二手房成交参考价*策影响，年4月以来深圳二手房成交快速下行，市场预期也不断走弱，成交持续在底部调整。2月，受春节假期及疫情的双重影响，深圳二手房成交跌破套，创历史新低，同比下滑近80%，市场成交情绪持续低迷。价格方面，受二手房成交参考价*策影响，深圳二手住宅价格陷入下跌通道，年4月起连续11个月环比下跌。虽然目前*策积极信号持续释放，但深圳市场尚未呈现明显的恢复迹象，叠加近期疫情反复等因素影响，市场预期转变仍需时日。
图：年2月深圳各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
数据来源：中指数据CREIS
杭州：成交持续低迷，价格整体平稳，核心区域价格支撑力较强
图：年7月至年2月杭州二手房成交套数及环比
注：杭州市辖区数据，不含富阳、临安
图：年7月至年2月百城、十大城市及杭州二手住宅价格环比走势对比
数据来源：中指数据CREIS
2月，杭州二手房市场表现量跌价升。成交方面，受疫情反复及春节假期影响，2月杭州二手房市场成交热度较低，二手房成交量环比大幅下滑，规模降至套以下，同比仍下滑50%以上，成交情绪持续低迷。价格方面，杭州二手住宅价格韧性较高，尽管年下半年以来全国市场普遍降温，杭州二手住宅价格仍稳步上涨，2月杭州二手房价格环比涨幅有所扩大。目前，杭州贷款利率已进入下跌通道，放款速度也有所加快，预计3月伴随传统旺季的到来，杭州二手房市场成交热度或出现一定回升，并带动市场量价齐升。
图：年2月杭州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
数据来源：中指数据CREIS
南京：成交继续调整，价格相对平稳，区域间市场表现分化
图：年7月至年2月南京二手房成交套数及环比
图：年7月至年2月百城、十大城市及南京二手住宅价格环比走势对比
数据来源：中指数据CREIS
2月，南京二手房市场表现量跌价升。成交方面，受春节假期及新房市场供需低迷的影响，2月南京二手房市场交易积极性较低，二手房成交量环比有所下滑，同比仍下滑近50%，且下滑幅度较1月有所扩大，调整态势依旧。价格方面，年下半年以来，除11月外，南京二手住宅价格环比均保持平稳上涨。当前，由于信贷环境进一步改善，市场积极信号频繁释放，市场整体预期持续向好，预计3月南京二手房市场量价或将有所复苏。
图：年2月南京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
数据来源：中指数据CREIS
武汉：价格仍在恢复，各区域房价同比跌多涨少
图：年7月至年2月百城、十大城市及武汉二手住宅价格环比走势对比
数据来源：中指数据CREIS
2月，武汉二手房市场价格表现平稳。年下半年以来，受信贷环境和调控*策持续收紧影响，武汉二手住宅价格环比逐渐收窄至连续下跌。进入年，伴随信贷环境改善，*策宽松预期增强，武汉1月二手住宅价格环比止跌转涨，2月继续微幅上涨，整体保持平稳。当前，武汉房贷利率已连续三次下调，利好刚需及改善性需求入市，预计后续市场或将有一定回暖。
图：年2月武汉各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
数据来源：中指数据CREIS
成都：成交同比回升，价格持续回落，各区域房价环比普遍下跌
图：年7月至年2月成都二手房成交套数及环比
图：年7月至年2月百城、十大城市及成都二手住宅价格环比走势对比
数据来源：中指数据CREIS
2月，成都二手房市场成交同比继续上升，价格环比持续下跌。成交方面，受春节假期影响，2月成都二手房成交量环比继续下滑，但较去年同期成交量仍出现大幅回升。年11月以来，随着调控*策和信贷环境的改善，成都积压的需求得以释放，成交量快速回升。价格方面，由于二手房成交参考价*策尚未放松，价格环比继续下跌。当前，*策积极信号持续释放，有助市场预期改善，预计3-4月成都市场会得到进一步修复。
图：年2月成都各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
数据来源：中指数据CREIS
重庆（主城区）：成交同比企稳，价格持续调整，各区域房价环比普遍下跌
图：年7月至年2月重庆二手房成交套数及环比
注：覆盖区域为重庆主城区
图：年7月至年2月百城、十大城市及重庆二手住宅价格环比走势对比
数据来源：中指数据CREIS
2月，重庆二手房市场表现量稳价跌。成交方面，受“春节假期”影响，重庆2月二手房成交量环比再次下滑，但同比止降企稳，成交有所恢复。价格方面，重庆二手住宅价格环比已连续5个月为负，调整态势持续。年2月，重庆部分银行将首套房贷首付比例降至20%，首套房主流房贷利率也降至5.2%，市场宽松信号较为明显，预计后续重庆二手房市场或有一定回暖。
图：年2月重庆（主城区）各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
数据来源：中指数据CREIS
天津：价格持续调整，多数区域房价环比下跌
图：年7月至年2月百城、十大城市及天津二手住宅价格环比走势对比
数据来源：中指数据CREIS
2月，天津二手房价格继续下跌。天津二手住宅价格走出“独立行情”，年下半年及年上半年尽管多地楼市市场热度持续较高，多数城市二手住宅价格环比处于相对高位，但天津二手住宅价格除少数几个月环比上涨外，其他月份均下跌。年下半年以来，天津二手住宅价格环比持续下跌，且尚未呈现明显的恢复态势。
图：年2月天津各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
数据来源：中指数据CREIS
近期疫情打断市场恢复节奏，未来大城市核心区房地产市场或有望率先回温
展望未来，随着各地因城施策，更多城市有望出台楼市宽松*策。但近期全国多省疫情反复，在一定程度上打断了市场恢复节奏，或成为影响市场的一大不确定因素。未来随着疫情得到有效控制，大城市核心区房地产市场或将迎来率先回温。