来源：凤凰网房产杭州站
“祥生宸光悦93折卖房啦！”
祥生宸光悦93折海报
前几日，富阳高桥新盘祥生宸光悦“降价销售”海报现身贝壳找房，其93折字样十分惹眼。一时间，“新房打折卖”的讨论从当地蔓延开来，要知道，“双限”时代下的杭州，开发商的利润早已被限流，降价便意味着自降利润率。
宸光悦的打折“风波”，是否意味着富阳楼市热度持续走低，失传多年的“打折秘诀”将再度回归杭州市场？小凤凰驱车前往富阳，一探究竟。
01
“93折是教师节活动折扣，上周刚结束。”
在宸光悦售楼处，置业顾问小P回答了小凤凰关于新房折扣的疑惑，但接下来，小P口风一转：“94、95折可以办，我们会为您尽力争取。”
祥生宸光悦售楼处
目前，宸光悦已推出所有可售楼栋，处在全面清盘阶段，其中，7、8#楼为项目主要续销部分。虽然，宸光悦推出98㎡、㎡两大户型，但据小P透露，98㎡已基本销售一空，仅余几套一楼房源。
对于㎡部分，小P表示：“㎡房源量充足，低、中、高楼层皆可自由选择。”像7#楼室边套房源，一房一价表显示约.75万，94折后.39万就能拿下，优惠力度达16万之多。
之后，小凤凰向小P咨询车位购买问题，小P摆手说：“车位约20万一个，没有优惠。您放心，优先考虑好买房问题，车位不用这么早做决定。”看来，当住宅销售遇冷进入淡季，销售的主要工作又回到房子本身。
碧桂园铂玺湾售楼处
为何宸光悦分明已93折销售，㎡户型去化速度仍进展缓慢？小凤凰在旁边的碧桂园铂玺湾处找到答案。
从面积上看，铂玺湾主推89㎡、98㎡两户型，房源面积较宸光悦更小。正所谓：“没有对比，就没有伤害。”若将碧桂园89㎡、宸光悦98㎡，以及碧桂园98㎡、宸光悦㎡摆在一起，小凤凰发现，这两组户型基本“一模一样”！
铂玺湾98㎡户型vs宸光悦㎡户型
铂玺湾销售小M说道：“使用上来说，我们89㎡可以做到和宸光悦98㎡同等的体验，后者在尺寸上会略占优势。”而在㎡和98㎡第二组对决上，铂玺湾仅比宸光悦少一间书房，但面积却相差近20㎡。
以铂玺湾12#楼室为例，98㎡户型总价万，前面同为中楼层段的宸光悦7#楼室却要万，两者相差约32万。
由于宸光悦、铂玺湾两盘相互紧挨，可以说，宸光悦的降价销售就是为填上同样户型总价较高以及楼盘体量偏小的弱势。其中，98㎡户型之所以卖得紧俏，也是折后性价比更胜一筹。
02
虽然，宸光悦激进的打折营销有自身因素，但富阳一手房销售已面临事实挑战。
比如，富春某楼盘就打出“五万卖车位”的优惠活动，这部分车位位于小区B2层，虽位置上略有不便，但优惠力度是实打实的。像前面说的祥生宸光悦、碧桂园铂玺湾，以及同为高桥板块的万达同心湾，新盘车位售价基本不会低于20万。
20万的车位5万卖，15万的优惠力度着实肉眼可见。
打折卖房、特价车位……众多吸客方式的背后，除了“8.5新*”卡死购房资格、二手房倒挂走低重申房住不炒、红盘放量造成一般楼盘热度消退外，还有富阳多个楼盘精装修“暴雷”带来市场公信力的缺失。
从内外开门、公区大白墙的设计问题，到雨天化身“水帘洞”的质量隐患，富阳新房在精装修上正面临“全面战争”的窘境。
多个楼盘、各类精装问题频上热搜，也在一定程度上打击了购房者对买新盘一事的决策力。宸光悦销售小P甚至表示：“项目明年就能交付，现在买基本等于准现房。如果您对房屋质量有担忧，我可以申请带您进项目上，具体看一看。”
就精装修一项而言，部分楼盘产生的问题，最终要整个行业来承担，许多被波及的在售项目皆有苦难言。
03
当然，富阳新房市场持续降温，与该区人口分布有较大关系。
富阳区各乡镇（街道）第七次人口普查常住人口数据（来源自：富阳日报）
上个月，富阳日报发布《富阳区各乡镇（街道）第七次人口普查常住人口数据》。根据图表信息，全富阳区常住人口虽达83.2万人，较上次普查有15.93%的增速。但富春街道常住人口超32.1万人，占全区比例的38.61%，增速则为47.93%。
周边乡镇人口向区域核心聚拢，导致全富阳24个街道有19个人口增速为负值。虽然，高桥所在的银湖街道也有40.51%的增速，但街道在最新普查中仅有约8.3万常住人口，只占全区的9.95%。
万达同心湾实拍凤凰网房产/摄
自年以来，高桥板块新房推盘不断，被冠以“高桥六兄弟”之说。高密度集中推盘，加上板块内有限的常住人口，使其本身的人口红利渐渐消失。多位高桥项目销售均表示：“高桥主力购房人群还是本地居民，富春、之江、滨江过来的人并不多。”
内部购买力日渐消退，外来人口又不足以消化新增“产能”，当新房库存数量逐步大过区域潜在购房人群，富阳“买方市场”的基本盘短期内很难有所改观。
这正是广大开发商与购房者的“博弈论”，只不过，行情的筹码放在了另一头上。
面对市场下行，本身“路人脸”的富阳还需修炼“内功”。毕竟，富阳自身并非大热地带，又没有未科、奥体“宇宙中心”的话题度，这也导致它对新杭州人缺少足够吸引力。
另外，银行额度收紧、审核趋严，加之已站上6.3%房贷利率，去杠杆后的楼市，有限注意力将再度紧盯少量“铁打”红盘，非红盘得到的流量、