先说观点：年，我们就提示了「房价梯度」这个概念，并指出，同档城市，杭州的房价梯度较大而南京的房价梯度较小。
如今，杭州再次拉大了与南京的房价梯度差，已经到了惊人地步！
对此，本文分析了南京、杭州的房价梯度格局与背后的为什么，从两个城市的房价梯度上，对杭州、南京的城市发展现状和问题做了解析与比较。
01
南京、杭州房价梯度现状
客观来说，「房价梯度」就是城市的最高房价与最低房价之差，是一个区间，但背后反应的是一个城市的产业、收入、区域发展、社会群体分布，我认为，这是一个非常好的“楼市指标”，如果对房价梯度有所研究，能直接体现城市的种种特点。
我们观察到，南京、杭州这2个城市的房价梯度有极大区别。
与新房比，二手房房价更多体现为真实市场和需求。
那么，杭州二手房房价2万~15万/㎡，梯度拉得很开；而南京房价梯度从2万~10万/㎡之间（南京少数学区房等10万/㎡），南京的房价梯度很小，区间较狭窄。
目前，两个城市形成了不同的居住格局：在杭州，存在大量高品质的小区，而且城市购买力也担负得起；在南京，相对缺少高品质的楼盘小区，从购买力上，同样缺少大批量创新创业和民营企业家购房群体，高端改善房的品质不高，南京高端改善房价格不高，但南京刚需房的房价也不便宜！
对杭州、南京2个城市的不同影响：
（1）杭州形成了“品质杭州”的全国性声誉，有全国性的标杆楼盘，事实上，整个中国的房企、企业家都会去杭州参观标杆楼盘小区项目，形成了口碑，进一步提升“品质杭州”含金量。
▲杭州某楼盘外立面
而且，杭州房地产，无论楼盘品质还是房企规模都发展很快，在全国有领头羊之势。杭州的房地产开发企业普遍全国声誉佳、规模大，目前开始布局全国，其上下游与供应商也提升了规模和品质。
（2）这么多年来，南京的楼盘小区品质良莠不齐，因为楼盘而表达不满的事件屡屡发生，甚至形成了“上午买房、下午表达诉求”、“交付即发声”的普遍现象。南京本土房企没有形成规模性的品质护城河，而全国性房企往往在南京做项目“降档”和“减配”处理，从而形成南京版本的不同配置，明明同一名称体系，但南京的档次较低，从而导致南京人的普遍不满。
▲南京某小区
南京本土房企走势偏弱，只在南京等极少数城市发展，因此其整体上下游和供应商规模小、档次不高，无法形成“南京合力”。甚至，在全国，隐然形成了“南京楼盘小区品质一般”的印象，整个城市缺乏全国标杆级楼盘项目，没有让行业能参观、考察的样板项目。
02
南京、杭州各板块的具体房价梯度
（1）南京新房
因为新房的价格管控，实际上是“失真”，无法真实反应市场。因此，新房价格只是参考而已。南京各板块新房梯度（整体房价区间在单价1.1万-6.4万/㎡），因装包等存在一些价差，因此只是参考意义。
河西板块整体梯度4-6.9万/㎡
河西中：4.2-6.9万；河西南：4-6.4万；江心洲：4.8-5.3万
南部新城整体梯度4.2-5万/㎡
大校场：4.3-5万；南站：4.2万；秦淮主城4.7-4.75万
玄武整体梯度4.3-5万
雨花整体梯度2.2-4.5万/㎡
雨核4.5万；两桥：2.8-3.5万；岱山：3-3.2万；板桥：2.2-2.8万
江宁整体梯度1.1万-4.2万/㎡
百家湖：暂无新房，4万以上；九龙湖：3.5-4.2万；麒麟：2.8-3.2万；正方新城：2-2.4万；方山大学城：2.5-3.3万；青龙山：2.6-2.8万；禄口：1.8-2万；湖熟：1.1-1.8万
栖霞整体梯度1.8-4万/㎡
燕子矶3.2-4.2万；仙林-仙林湖3.2-3.9万；新尧新城：2.8万；栖霞山：2.3-2.6万；龙潭：1.8-2万
江北整体梯度：1.8-3.9万
江北核心区3.1-3.9万；城南新中心3-3.3万；五桥2.5-3.2万；老山2.7-3.3万；高新区2.3-2.8万；桥林1.8-2.3万
（2）南京二手房
南京二手房整体的房价梯度（1.5-10万/㎡）
▲南京二手房房价分布（参考链家网）
鼓楼整体梯度约2.8-10万+/㎡（10万/㎡的是老破小学区房，总价5-万）
鼓楼主城3.6-10w+；鼓楼滨江4.3-8.6；龙江2.8-8.3万/㎡，整体约4万多，极少数学区房单价8万9万10万/㎡
河西整体梯度3.1-10万/㎡
河西中4.7-10万；河西南5.3-7万；江心洲5-7万；南湖3.1-4.4万
玄武整体梯度3-9万/㎡
雨花整体梯度2.4-6.6万/㎡
城南雨花3.1-6.6万；赛虹桥3.2-3.8万；两桥2.5-3.4；板桥2.4-2.8
秦淮主城3.2-6.9万/㎡
南部新城整体梯度2.8-5.6万/㎡，南站3.1-6.2万；大校场2.8-5.6万
栖霞整体梯度2.3-5.9万/㎡
迈皋桥2.5-3.5万；燕子矶2.3-4.3万；尧化门2.1-2.9万；仙林3.3-5.9万；仙林湖3.4-5.5万
江宁整体梯度1.4-5.7万/㎡
百家湖2.5-5.7万；九龙湖2.4-5万；上秦淮2.7万；麒麟2-3.6；正方新城2万；江宁滨江1.6万；禄口1.6万；湖熟1.4万
（3）杭州新房层面
杭州的新房价格梯度（整体在1.2万-8万/㎡），其中，高端房价的新房限价比南京宽松，房价上限更高。
具体如下：
杭州的钱江新城7万-8万/㎡
其中，江河汇、望江6.98万/㎡
城西文教区、申花、文晖、滨江西兴、大关
5万-5万8/㎡
上塘、三塘、钱江世纪城、城东新城、蓝孔雀、艮北、留下、笕桥、祥符
4万-4.88/㎡
运河新城、滨江浦沿、转塘、未来科技城、金沙湖、萧山市北、铁路北、桃源、萧山城区、宁围、华丰、九堡、萧山南站、勾庄、丁桥、丰收湖、下沙沿江
3万-3.8万/㎡
南部卧城、富阳城区、青山湖科技城、老余杭、临平新城、萧山科技北、三墩北、良渚、新街、临安城区、新塘、星桥、瓶窑、塘栖、闲林、仁和
2万-2.98万/㎡
大江东核心区、富阳东洲、大江东新湾、河上、富阳场口
1.2-1.98万/㎡
（4）杭州二手房
杭州的二手房之前普遍较热，主流的房价梯度（1万-15万/㎡），当然这里的房价因为二手的复杂，数据仅做参考。
上城：4.7-18万；西湖：3.5-18万；滨江：3.1-14万；拱墅：2.7-14万；江干：3万-12万
下城：3.7-11万；余杭：2.9-5.9万；钱塘新区：1.7-5万；富阳：2.5万；临安：1.9万；桐庐：1.2万
以上价格存在波动，但整体而言，杭州高端改善房价主流集中在7万~15万/㎡之间，较多在9万/㎡左右。而南京的高端房价在6万~8万/㎡之间，更多在6.5万/㎡左右。
有网友总结了杭州房价最高的个小区，跨度从元/㎡到元/㎡。南京当然也有10万一平的房子，除了极个别的如钟山高尔夫别墅、湾4、今朝天下等，其他基本是小面积学区房。
03
杭州、南京不同房价梯度的形成原因
我们从3个方面来解析：
（1）高薪岗位、人群形成的需求端
杭州这些年以互联网、金融、高端制造业为代表，民营企业“创富”机制发展很好，涌现出大量企业家、高管与创新群体，这些群体的购买力极强，支撑着杭州高端房价，这是杭州房市的强大需求端。
从两个城市的上市公司来看，杭州民营经济发达，而南京偏体制和国企。虽然南京存在大量隐性富豪，但确实不会批量诞生民营超级富豪。在江苏省内，也是均衡局面，而苏州、无锡的民营上市公司甚至比南京还要强大。
（2）品质楼盘小区的供应端
以杭州绿城、滨江、大家等房企为首的杭州本土品质派，与万科、融创、龙湖等为首的全国性房企，在整个杭州形成了良性竞争、品质优先的开发氛围，楼盘小区普遍品质好，从外立面、公共空间、内景绿化到装修等，在全国是一流，这是品质楼盘供应的供给端。
而南京，一个是高端改善层面，普遍品质一般；而刚需房更是同质化明显，品质也一般。当然，接下来的南京土拍实行“定品质”，会有利于“下限兜底与保障”。
（3）区域发展优先级，城建落地速度等
杭州、南京的城市/区域发展层面，杭州内部形成了区域发展有优先级和侧重点的状态，各区域有明确的产业聚焦点，形成了错落有致的竞争态；南京的区域发展，尽管形成了各区域的发展特色，但在金融、科技等方面，企业和资源较为分散，各区域抢资源、同质化竞争，没有形成整个城市的产业聚集度与“高峰”，无法形成规模高度，也就无法形成区域和全国影响力的产业，而且，城建速度肉眼可见，南京地铁等里程发展，逐渐被其他城市赶上。
04
南京，未来城市提升和品质提升
与杭州相比，南京相对更内敛、持重，其优越的地理位置、辉煌的历史文化与整体发展态势，也决定了这座城市顺势腾飞有很好的基础。
中短期而言，品牌南京、品质南京、品味南京的城市声誉打造，这是南京的品质“供给端”改革。
特别是经历了疫情，客观来说，南京的城市形象和城市声誉有所影响。我们也都希望南京有更好的城市形象，让生活在这座城市的人，拥有城市自豪感与凝聚力，为南京骄傲。（详见《除了抗疫，南京还在抗黑》）
对南京的房价梯度进行深度研究和把握，如果一刀切管控不利于品质提升，要形成匹配的房价梯度，精细化调控、定向指向调控，高端要有一定的品质高度，中端要合理，低端要满足，特别是不能让远郊区域的地价、房价太贵——当然这点，土拍的地价/房价设定其实很有讲究和导向。
其次，形成南京品质护城河，鼓励房企做高做精品质，维护自身品牌形象，更有品牌、更有声誉、更有实力的房企如果多拿地、拿好地，这才是“不糟蹋南京土地”。
其实吧，南京的买房人对房企在南京的楼盘项目是有“后评估”的，引入恰当合理的质量督查措施，在拿地、过程监管和预售等后期等环节上，给予“品质引导”。很多楼盘问题，等到交付爆发，就晚了迟了。
最后，南京购房的氛围、审美要有“品质”引导，而不是只以“房价倒挂”作为唯一评价。
而南京城市发展、产业发展的中长期措施，这是“需求端”打造，其实比房价更重要：
（1）适当保护民营企业的合法权益，但不是让民营企业利用人脉和本土关系只做南京项目。培育本土民营企业，引领新经济发展。对这些民营企业有一定要求，不要只吃*府蛋糕、本土区域发展红利，要鼓励辐射其他城市，到其他城市做布局和发展。
只在南京发展的企业，总给人一种“只有本土优势”的感觉。如果核心竞争力强，为什么不到全国布局呢？
（2）形成南京真正的创业家、企业家氛围。要有南京的企业家声音，有南京的新媒体声音，有南京良好的创业氛围，避免大量“名为民营企业，实则是体制资源的衍生或变形”行为。给南京民营企业和企业家活路，从*府各部门招投标、*府项目到国企等项目，国企、民营企业形成良性竞争的氛围，降低“体制挤压”，南京不缺智性因素，不缺有思想、有创新、有胆略的人，但缺的是这些人创新生存的土壤。
客观上，南京的大量人才和创新企业，如果因为城市等综合因素受限，很容易被“逼”出南京，去杭州、上海、深圳创业发展，这点非常可惜——要留住人才，激发人才在南京创业、发展的氛围！
（3）利用南京本身强大的金融能力，为创新企业和实体产业赋值。让资本不再仅仅围绕国企和大项目转，合理引导部分资本参与市场化公司的估值、融资等，独角兽、瞪羚企业虽然重要，但个体的小微的创新公司（科技创新、新媒体、新金融）也需要有资金等方面的切实帮助。理性而言，南京的城市红利和肥水不能只流向体制内或关系户。
其实吧，一个城市的房价梯度本质是城市创富机制、产业机会、群体、区域发展和品质要素的合集，通过对房价梯度的合理引导、调整，会让南京的发展弹性而有张力，市民的幸福感体验好，行业、企业发展有目标有方向，在新的发展格局中起到“东部地区的重要中心”作用。
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