本文是基于行业楼市年半年报的数据分析。之所以在当前来回看半年报数据，是因为市场的走势，就埋伏在其中。
一切都从数据说起。
1，杭州今年上半年成交金额亿。
这个数据可能并无特别之处，但对比一下年杭州亿的成交额，就知道上半年的楼市有多平淡：
上半年只有去年的四分之一。
这并不是市场不好。相反，杭州新房市场依然健康，成交额下滑的核心原因，在于去年集中供地带来的新房供应失衡。
年5月拍地接近半年之后的10月，才有了第二次供地，且因为市场不好，31宗土地只有14宗成交，导致今年上半年大量板块出现了房荒，几十个板块只有很少或几乎没有新房供应。
供应失衡，严重影响了上半年楼市。
下半年，特别是最后一个季度，杭州楼市将会进入冲刺阶段。久摇不中的各位，机会来了。
2，杭州套均成交面积方。
上半年杭州成交了套住宅，面积.3万方，套均面积方。
这个数据特别有意思：套均面积，被政策和维权放大了，此处不展开。
没有赠送面积之后，目前三房的面积由此前的89方普遍扩大到95方甚至方，部分已到方左右。
成交数据就是明显反映：90-方的户型占比，从此前的25%下滑至15%，而-方的户型则显著提高。
也就是，功能尺度相同的小三房，当前比过去直接增加10-20方。按照杭州目前3.5万左右的均价计算，每位购买小三房的客户，直接多支出了35-70万的房款。
刚需购房的压力，明显在增大。
本来刚需预留的买车位和车的钱，被房款掏走了。
而很多开发商也意识到了这个问题，户型定位越来越大，甚至一些本来不属于改善的板块也做中大户型，就是要屏蔽一部分购买力较弱的刚需，增加改善客户的比例，促进车位的销售。
没办法，很多项目的利润，都在车位里。
这样一来，预算有限的刚需购房者就更难了。
3，库存结构不合理。
按照上半年库存数据，杭州显性库存（已取证未销售）其实只有万方。今年上半年供应万方，成交万方，库存几乎无增加。
但是库存结构非常不合理。
万方库存中，主城四区仅有78万方。按照主城区的实际去化情况，几乎都为网签滞后。主城区实际显性库存几乎为零。
萧山区超80万方，几乎都在南部乡镇和南站新城、南部卧城等少量城区板块。
余杭区也不多，只有67万方，而且很大一部分是网签滞后，健康。
压力其实比富阳更大的是临安：临安库存超过了万方，房源超过1.1万套，是全杭州库存最多的地方。
买房，如果要买临安，就尽量只买最好的。
真正的重灾区，不是富阳，也不是临安，而是三县市：加起来接近万方的库存，占全市库存的25%，去化周期普遍需要2-3年。其中，淳安的库存去化周期更是长达43.8个月。
比富阳更需要拯救的，是这几个地方。
4，背后是供地结构失衡。
从人口、产业、城市骨架拉伸等角度，快去开发郊区都是大势所趋，所以在土地出让时，主城四区比例不足25%，其余75%都在四区之外。
这就导致四区供应不足，而其余六区，特别是余杭、萧山之外的其余四区供应比例提升。
市场因此出现了结构失衡。而越结构失衡，库存高企的地方大家越不愿买，越是库存不足、依然在抢购的地方大家反而容易一拥而上。
人性从来如此。
特别是三县市，人口占杭州仅10%，库存占25%；而主城四区人口占比超过三分之一，供地占比不到25%，库存只占13%。
都是人房错配带来的结果。
市场会逐步修正原先的判断。我们自己也是，也需要根据市场的实际情况决策。
比如十四五规划中，杭州的推地比例是这样的：
主城四区15%
钱塘区10%
三县市10%
其余城区65%
每年的推地规模是万方。如果按照这个计划，三县市真的每年增加万方的供应，去化将遥遥无期。
主城区如果继续维持15%的低比例，将一直都是供不应求的饥饿状态。
买哪里，一目了然。
5，真正的压力是超过0万方潜在库存。
今年4月、6月的两次供地，十区成交了宗地，可建筑面积万方。加上去年第三批35宗地的万方，一共是万方。
这三批土地，绝大部分都还没有形成市场供应，潜在供应超过了0万方。
而且，集中供地导致上市的时间也会非常集中，几乎都在今年的后四个月到明年上半年。
而且，延续去年的供应结构，大部分的潜在供应，都不在核心区。
郊区的压力会继续加大。
更有甚者，马上要进行今年第三次拍地。绿城海棠三子拿地81天领出预售证之后，导致开发商开始了近乎“惨无人道”的内卷，工期开始无限制压缩，拿地3个月内开盘的项目将越来越多，已经有项目要求拿地80天以内取证，超过绿城。
甚至有开发商透露，过两天才出让的第三批土地，如果能摇中，会紧锣密鼓，抢在年底开盘。
可以想象，接下来的新房市场，将迎来密集的供应潮，超过8万套新房正在开闸。
6，二手房出货期已过。
一年多前提醒二手房出货，现在，二手房最佳出货期已过。还持有二手房的各位，后续，平常心吧。
政策的窗口效应，也过了，除非来新的政策。不过，很难，或者，短期几乎不会有。
7，尴尬的西湖区。
最后说一下，西湖区正在淡出杭州楼市的主流视野。老底子的城西，目前几乎都已经开发完成了，偶有零星地块，也是个别。
目前也只剩下北三墩、南之江转塘。整个西湖区加起来的库存只有11万方。
更重要的是，作为老底子的豪宅区、富人区，西湖区不得不面对豪宅断供、富人流失的现状。
三墩、之江转塘，在未来很长一段时间，西湖区都只有发展这两个地方，它们既是西湖区楼市的主要区域，也是西湖区运输产业未来的区域。
甚至可以说，这两个地方的发展，关系到西湖区的未来。
西湖区向何处去？
