最近，一张新领预售证，让不少购房者倒吸一口凉气。
位于三墩北的纯新盘——银城·云谷天境，即将首开41套房源，精装均价高达元/㎡。
这是什么概念？
在我们的认知中，诞生西湖国际城这个超级网红盘的三墩北，毛坯房价一直是2万3，精装也就2万7而已。
当然，这批房源是低密叠墅，售价自然高。
但即便对比叠墅，价格也明显涨了。数据显示，板块首次推出叠墅，是年初的云和湖，均价元/㎡。
也就是说，前后涨了元/㎡。
这并不是个案。开年后，以申花沁园为首，杭州已有不少板块，突破原先限价体系。
我仔细对比了节后59天百余张预售证，前后预售证涨价的比例，高达约3成。同时，也特别制作了一张最全最新的杭州限价地图，涉及37个板块。
总的来说，目前板块涨价，主要分三类。
第一种，明确涨幅型。以申花沁园为代表，有前期房源可对比，涨幅高低，清晰可见。
第二种，跳空高开型。以塘栖随塘为代表，板块多年未有项目，无有效参照，但上涨明显。
第三种，扬言涨价型。在我们实地探访中，不少楼盘都表示要涨价。
所以，这张地图上的房价数字，还随时可能出现变动。因为，随着一张张预售的新鲜出炉，更多板块房价天花板，正在被捅破。
精准调控下，一个全新房价体系，正在出现。
杭州最新板块房价天花板地图若无特别标注，均为精装+高层。
大江东：元/㎡-元/㎡
作为新晋钱塘新区的重要组成部分，大江东正在经历人生中的高光时刻。
比如，热门楼盘江与城，最近一次开盘，不仅中签率低至2.9%，也刷新了板块精装高层价格的的天花板——元/㎡。
而在去年，江与城三张预售证，都是齐刷刷的元/㎡。
未来海岸也走出了类似轨迹。上月初及去年下半年，6张预售证价格，全是元/㎡。而上个月底，也小涨至元/㎡。
看似只小涨元/㎡，但若与其他楼盘相比，就非常明显了。
例如，去年的大江东宝龙广场和东湖城，均价只有元/㎡和元/㎡，涨幅超过元/㎡。
目前，板块在售楼盘主要是三个，分别是相贤府、未来海岸，和江与城。
不过，接下来大江东，还有不少供应，包括杭房、德信、融创、卓越等多个项目。
大学城北：元/㎡-元/㎡
春江天越和都会钱塘之前，大学城北的价格，一直是1字头。
不过，这两个楼盘本身楼面价，高达1万6和1万3，突破两万，也变得没有悬念。
目前，高层最高价是去年底都会钱塘的元/㎡，洋房最高则是春江天越的元/㎡。
高层因为只有都会钱塘开过一次盘，并没有参照物。
而洋房价格，从去年都会钱塘的元/㎡，到春江天越首开的元/㎡，再到后面两次加推，又涨了元/㎡。
随着和达城、医院、体育中心等配套陆续落位，大学城北正在变成一个成熟居住区。
春江天越和都会钱塘，也是目前板块的主要供应者。
翁梅板块：25元/㎡-元/㎡
在以前，翁梅板块一直是略显尴尬的存在，虽然与临平城区相比，离主城区更近，但配套上差了一截，整体面貌也相对较差。
好在后来地铁开通了，最缺的商业配套，也有了一个艺尚魔方。
近期在售的两个楼盘，一个是江山云著，一个是艺尚府。
就价格而言，之前25元/㎡的江山云著（3元/㎡精装），和元/㎡的艺尚府，其实是处于同一水平线上的。
不过，上个月，江山云著最新一张预售证元/㎡的价格，打破了板块平衡，涨了近元/㎡。
东湖板块：17元/㎡-元/㎡
刚刚过去的年，是见证临平山北到东湖的一年，也是东湖跃升成为网红板块的一年。
不到2万的高层均价，地铁+综合体的配套，以及快速路网的铺伸，极具性价比，吸引了大批刚需和投资客。
而板块价格体系，也在逐渐突破。
从元/㎡（毛坯）的中铁九逸，到10元/㎡（精装）的法兰公园，再到去年下半年四次热摇17元/㎡的悦见山（精装），一路上扬。
现在，柳岸闻莺和山语四季的出现，让价格再次上涨，均价达元/㎡。
柳岸闻莺前一次摇号中签率仅23%，比今年初81%的中签率，高了不少。山语四季的首开成绩也不错，综合中签率35%。
目前，板块内二手房价格，和去年3月相差不大，精装小户型成交价，基本能到2万1-2万4。
接下来，还有2个纯新盘待入市，分别是和昌云璞、御山道壹号。特别是御山道壹号，高层规划有套90㎡小户型。
塘栖：元/㎡
近几年楼市中，塘栖存在感一直不强，最重要的原因是太久没有推盘了。再登场时，价格已是另一番天地。
随塘这批元/㎡的洋房出街时，估计所有人都在惊呼：连塘栖都要2万+了呀！
要知道对塘栖的印象，不少人还停留在杭州城郊的古镇中。水乡、板鸭、糕点，还有六月会浩浩荡荡的去摘枇杷。
但事实上，秋石北路开通后，一路从秋石高架转到秋石北路，速度之快，还是能刷新以往的认知的。
那么，2万+的塘栖，市场接受度究竟如何？
数据显示，随塘的56套洋房，共有80组家庭登记，中签率70%。这个中签率虽然不是特别低，但也没有流摇。
除了随塘，塘栖接下来还有一个待售的楼盘，雍澜府。
申花板块：49元/㎡-元/㎡
一开年就平地跳涨4元/㎡的沁园，让本就热门的申花板块，站上了杭州楼市的风口。
去年的申花板块，虽然地王盘扎堆，但谁也不曾突破5万大关（高层），曾经最高的单价，还是沁园首开的49元/㎡。
不过即使单价大涨，中签率反而低至29.4%，比首开时还要低上近10%。
一直以来，申花是城西改善首选。去年还在叫嚣天量库存的板块，目前在售的楼盘也只有首开金茂府和沁园。
接下去，古翠隐秀和九龙仓三宗地块，应该会陆续入市。
二手房方面，申花总体稳定，没有大起大伏。
但因为新房价格打开，原本微弱的一二手倒挂，现在已经荡然无存。
不过，目前在售新房的高层户型总体偏大，平均㎡起步。要想买90㎡的小户型，还只能在二手房中淘。
三墩北：元/㎡-元/㎡
过去一年，三墩北的两大热盘，西雅图和西湖国际城贡献了一波又一波的热度，凡是领出预售证，必定轰动楼市。
板块高层最高的天花板是西雅图的元/㎡（精装），洋房则是上个月加推的云和湖元/㎡，中签率也只有10.8%。
而节前刚刚领出预售证的云谷天境，元/㎡的单价，让人倒吸一口冷气。
2万出头的三墩北，怎么也要3万5了呢！
好在，虽然云谷天境的这批房源是叠墅，和之前的高层并不具备价格的可比性。
其实早在去年摇号之前，云和湖就领出过叠墅的预售证，当时价格元/㎡，这么算来，叠墅价格也涨了元/㎡左右。
三墩北之后还有两宗宅地供应，一个是金辉和建发的合作项目，还有一个金辉独立操盘的地块。
南部新城：元/㎡-元/㎡
库存重地的南部新城，从去年下半年以来，一个接着一个开了盘。
像体量大不的卧城印象，索性一次性领出了高层和排屋，率先推向市场。
在价格上，板块里也维持着相对的平衡。
毛坯的高层房源，比如印江南和尚海湾，价格在2万2左右。精装的房源，包括璞阅、湘湖悦章、卧城印象，都在2万5出头。
佳源府因为是小高层缘故，首开时价格就高了些，达到元/㎡。而近期的加推，价格一下子涨了近千元，高达元/㎡。
不过，这个价格可能还不是板块天花板。
毕竟，朝阳地铁站口的桂语朝阳，楼面价都突破了2万。更靠近地铁，又有绿城品牌加持。
接下去，南部新城还有一个禹洲的现房销售项目，等待入市。以及去年夏天，旭辉和平安拿下的两块宅地。
结束语
为什么说，还会有更多板块突破新高？
大家都知道，从沁园开始，杭州楼市已呈现出精准调控态势：即部分区域地王盘，允许价格有一定松动，使房企能保本或微利。
但经过一两年消化，存在价差红利的楼盘，卖一个少一个。接下去一两年，完全是高价地主导的市场。
也就是说，随着地王盘的陆续亮相，出现价格上浮的概率，大大提高。目前众多新盘释放的口径，也可以验证这一点。
比如，富阳新近崛起的高桥板块，马上将迎来两大新盘——新界和新都会。从售楼处口径看，未来房价起码2万+，比银湖明显高出一截。
还有五年多未推新盘的仁和，及丁桥等板块，同样存在这种可能。
热度极高的奥体和滨江，也属此列。即将首开的保利·澄品，地价3万2，再按之前3万5的限价标准，必然血本无归；滨江先前限价4万7，等到晓风印月首开，突破可能性也不低。
对还未上车的购房者来说，新房涨价，当然不是一件好事。但对开发商来说，也是无可奈何之举。
不久前，《层楼》做过一次精细测算，得出一个结论：绝大多数地王盘，想要保本或微利，都得突破当前限价基准线。
这正是之前地王盘迟迟不亮相，现在却扎推开盘的根本原因。
以前开盘明摆着血亏，现在开盘，好歹还有保本微利的可能，干嘛不拼一把呢？
当然，任何定价都取决于供求，地王们能否存活，最终还得看市场脸色。所以，接下来的去化率，将成为一项关键指标。
卖得好，开发商自然笑逐颜开；倘若卖得不好，连锁反应，或许就会出现。
比如，领出新高房价的地王盘站岗，间接助力其它平价盘热卖。甚至，地王们熬不住，开始悄悄打折卖……
万事皆有可能，时间会给出答案。
