01、前言
当下房价上涨的时候是很嫌贫爱富的，房价要涨，多半是核心区的房价先涨，然后核心区房价涨到头了，如果市场上还有热钱，郊区的房价才能上涨。
当等到房价下跌的时候，郊区的那些房东钱少不能抗，所以房价下跌的时候也是最容易跌，而核心区的房东普遍更有钱一点，也就扛得更久一点。如果楼市不是冷很久的话，郊区的房价抗不过，核心区的房子搞不好就扛过去了。
如果说真的房价会有一波明显下跌的话，那么大部分普通人，财产的确会缩水的，每个城市的核心区，占比不会超过这个城市的10%。
目前的楼市，问题还是这么多年以来，只准房价大涨，不准房价大跌。就是这种畸形的心态，导致楼市越来越畸形了。
如果说大家都认可楼市是一个投资市场，房子就是一个投资品，那既然是一个投资品，为什么只准上涨，不准下跌呢？
大涨大跌对于一个投资市场来说，本来就是很正常的事情，大A能从点，跌到多点，比腰斩还惨，这就是投资市场。
楼市既然要做一个投资市场，就不能说只允许上涨，不允许大跌。纵观全球，有哪个国家的房价只许涨，不许跌的。
如果说把对楼市的爱，放到股市里面，股市一样能突破1万点。
现在把楼市玩成这样，后面还有那么多的坎要过，手上能打牌越来越少。
前期太任性，后期压力就会很大。
02、杭州楼市的“难题”：二手房和郊区新房
整体而言，杭州近期出台的楼市新政还是比较有针对性的。目前难的无非就是两大块：二手房和郊区新房。
杭州的应对政策分别是：新政外地人购买二手房放松社保年限，以及富阳、钱塘、临平的差异化购房政策。
杭州楼市的二手房成交量远远赶不上杭州楼市那些想要卖房套现的房东数量。现在杭州房价的走势太清晰了，而且很多在杭州楼市经历过年房价行情，以及年房价行情的人，都知道杭州房价在大涨过后，必然会有大跌。
可以说，杭州房价的波动性，是非常高的。
去年杭州房价是大涨了，可是下跌还没有出现。至少明显的下跌还是没有出现。这就让杭州的那些房东，更加坚定了要卖房套现走人的想法。
毕竟只有把房子给成功卖出去，才能是真的赚到钱了，房子不卖，等于这个钱一直都在市场里没拿出来。
过去五年里面，杭州为了搞亚运会，几乎每年都是卖出去了大量的地块，今年杭州的土地供应量也会再创一个新高，这些都意味着杭州楼市不会缺次新房的，每年那么多新房卖出去，都是以后的次新房。
城市虽然对年轻人有吸引力，但是杭州房价也的确不低了。年轻人想要靠自己在杭州买房，几乎是一个不太可能完成的事情了。
要知道，虽然人口流入，但不代表能买得起杭州房子。
另一方面，就目前的杭州楼市而言，现在想要投资楼市的人，根本不会买二手房的，因为未来两年内楼市都不会缺优质的改善新房的。
大家仔细回看一下去年下半年的土拍，还有今年的土拍，各地都是拿出来了不少优质的地块，那么大家想想这些优质地块都会变成新房上市。
如果说10年内房价真的还有大涨的机会，那么这些优质地块上的新房，大概率是涨幅较高的房子。
就算房价不涨，甚至房价下跌，这些优质地块上的新房，也是损失最小的。
事实上，很多房产中介对房价大涨都是望眼欲穿，天天盯着成交量看，但是奈何成交量和去年相比，的确还是不太行。
大家可以观察一下，现在那些街边的房产中介门店，加班的都很少了，以前楼市火热的时候，那些房产中介门店晚上9点、10点还人头晃晃的，现在晚上8点的黄金时间，中介门店里面还是只有房产中介自己在里面。
谁都知道，楼市调控的底部到了；但问题是，这个底部要底多久才是底。
现在的二手房虽然还不太好卖，但是以后的二手房，会更加不好卖的。
各地新的土拍规则大家也都看到了，基本上都是采用了楼面价降低，新房的限价拔高，并且不断的推出品质，不限价的新房楼盘。
这意味着，以后大部分改善房的房价会比二手房房价高出去很多，但相应的这些改善新房的质量、设计都会吊打现在的二手房。
现在大家看着很好的二手房，再过几年等这些高品质的新房出来以后，根本没有优势了。
我在看来，未来一个阶段，新房和二手房的差价会越来越小，直到恢复到以前二手房房价是新房房价80%左右的市场。
03、为什么这届年轻人不敢生病了？
楼市放松的越早，尺度越大的城市，房价其实跌的就是越猛的城市。
南京江宁的一个二手房小区，也算次新房了，去年江北炒房客到南京楼市来的时候，房东还是比较嘚瑟的，低楼层的房子还敢要求加价往出卖，二手房挂牌价万，结局万卖出去的。
今年楼市冷了，同样是低楼层的，挂牌价万，又降了3万才卖出去，比去年少卖了42万，也就是房价跌了15%到20%左右。
这是南京楼市一个缩影，扛不住了。国内这波下来，房地产的格局估计会彻底被改写。
以后楼市里面的限购、限售等短期的行政调控手段，我认为如果楼市还没能热起来的话，都会彻底取消了。
换句话来说，如果房价后期无法大涨的话，那么现在取消了限购的城市，以后也不会有限购了。
就是只要你有钱，想买多少套，就能买多少套。因为房地产这个行业，已经回不到过去了。
现在想要快速把房子卖出去，只有一个办法，那就是降价，尤其是在你们小区待售二手房数量比较多的情况下，必须要把二手房做到小区里面的较低价，才能吸引到人过来看房。
如果说一个小区里面有多套待售二手房，一个月带看的人数连30个都没有，你把自己的二手房挂的是中间价格，那么你想想人家怎么会看得到你的房子。
如果说连看房的机会都没有，你把里面收拾得再好看，有什么用呢？
楼市火热的时候，卖房卖得晚一点，是因为一套房更比一套房高，也就是越晚卖，房价卖得越高，首套卖万，第二套就成了万，第三套就敢往万上冲。
但是当楼市不热的时候，卖房就要抢早，因为一套房比一套房更低，首套房卖万，第二套不降到90万，购房者就不动心，第三套就更低。
再来看，今天有个热搜，为什么这届年轻人不敢生病了？归根结底，就一个原因，穷。
一个穷字，可以贯穿全部。别说年轻人了，就是身边的一些普通的中年人，他们也不敢生病的。
举个很简单的例子。
现在全国房价那么高，一个小城市出身的人，在一个大城市买了房，那多半是把他们家的积蓄都淘光了，而且这个人大概率是房贷占比收入达到了50%，也就是月收入2万、房贷就1万，剩下的这1万要负责全家人开支、孩子的学费、人情、吃饭等等的，根本就存不下来什么钱。
像这种大城市里面看着有套房，但实际上欠一屁股债的人，他们要是得一次病，小的还好损失钱，如果那种大一点的问题，那房子都保住了。家里一旦主要挣钱的那个人得病了，无法工作，房贷就地就还不起了。
还不起房贷，房子都没了。
其实房价到底能不能稳住，还是要看失业率的，如果说失业率稳不住，房价肯定也稳不住的。
毕竟大部分人都还有房贷呢，而还房贷，靠的就是工作。
大家看这个数据，31个大城市城镇调查失业率为6.9%，而全国的平均失业率是5.9%，也就是说大城市的失业人数，明显比小城市还要多，所以结果平均数才是5.9%。
如果说大城市的失业率像16岁到24岁的年轻人一样，那房价就别指望了，断供的会有很多的。
保房价，首先要保的就是就业，至少要让那些人有钱能把房贷给还上，不然基础都没了。
04、总结
当下的楼市，开发商进退两难，成了弱势群体，接下来会有救市大招吗？
全球性大通胀下，建房成本不断上涨，卖房利润率不断下滑，从开发商的角度看，房价已经降无可降，可人们依旧持币观望，在等房价大跌。
如果从年算起，这轮楼市寒冬真的太长了，开发商的资金已经基本耗尽，此时，积极拿地是找死，不积极拿地，迟早会没地盖房，是等凉凉。
为了保护开发商不破产，我们对新房进行严格限价，坚决不允许房价大幅下跌，开发商无法降价卖房，即使降价卖房也无济于事，因为人们都是买涨不买跌。
人们对房地产的信心空前低迷，新房销售不断下降，开发商售楼回款受阻，现金流压力越来越大，账上现金越来越少，难道真的只剩涨价求生一条路了？
当下的楼市跟和年很像，想要扭转楼市困境，需要出台救市大招，零零散散的局部利好，不足以扭转人们对楼市的预期。
接下来会有救市大招吗，房地产还会不会来一波行情？
我们拭目以待。
