1月19日，杭州贝壳研究院在媒体沟通会上正式对外发布《杭州年楼市白皮书》，白皮书从市场规模、全年供应、成交数据、调控*策、购房者画像等维度，深度剖析年杭州楼市，并对年杭州新房及二手房市场趋势进行预测和展望。
有个重要指标值得留意，年，杭州套均成交住宅面积99㎡，为连续6年最高成交面积。也就是说，杭州二手房成交的面积趋势是越来越大。杭州贝壳研究院认为，预计年第一季度，成交量能够完成筑底，二季度成交价格实现止跌。在市场链条上，将从二手房市场率先启动，带动新房、土地等市场修复。
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套均成交面积创新高
总价万以内仍是成交主力
总体来说，年，在*策持续收紧、疫情反复大背景下，杭州楼市依然表现出强大的市场韧性。
年，杭州二手房成交超7.9万套，数据显示，其中住宅占比约88%，相比年占比约91%下降3个百分点。
究其原因，年8.5新*出台对市场成交构成有较大影响。8.5新*的限购*策下，约30%的购房者失去房票，部分购房者“退而求其次”选择优质公寓，公寓销量加大，住宅成交占比走低。
数据来源：透明售房网，杭州贝壳研究院
从二手房月度成交构成中可以明显看出，8月份之前，住宅成交占比稳定在90%左右，自8月份起，非住宅成交占比明显提升。
分区域来看，拱墅区共成交套二手房，其中住宅成交套，成为年成交量冠*。
余杭区二手住宅成交套，较年下跌43%，成全年跌幅最大区域，其中闲林板块，住宅成交同比下跌达48%。
从成交总价看，根据全市经纪公司网签数据，除滨江、临安、西湖区外，-万总价依然是其他区域绝对的网签主力。临平区50%以上、富阳区60%以上、临安区80%以上的住宅均在万以内。
总体来看，总价在万以内的住宅占6成，总价在万以内的住宅占8成。年二手住宅成交还展现出“大面积住宅成交走俏”的情况，年，杭州套均成交住宅面积99㎡，为连续6年最高成交面积。
数据来源：透明售房网，贝壳研究院
在各面积段中，刚需群体青睐的㎡以内的住宅成交占比下滑，其中80-㎡面积段下滑最为明显。
㎡以上的住宅成交均有小幅上升，其中-㎡热度上升信号强烈，刚改群体需求加剧。
在各区域中，老小区集中的拱墅区套均面积最小，仅为82㎡，而高端住宅滨江区以及刚需圣地临安区套均面积均接近㎡。滨江区大户型更受欢迎，近半成交住宅为㎡以上。
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杭州购房者年龄呈年轻化趋势，
杭州本地人购房不到两成！
杭州作为长三角城市群的重要城市之一，每年吸引着无数外来人口安家。根据贝壳成交数据显示，在杭购房者的外省人员占比约64%，浙江省内人员占比仅36%。其中原籍为杭州的本地人仅为15%，两成都不到。
最愿在杭州买房的是安徽人，占外省人员在杭州置业比例高达20%，也就是说，每5个在杭州买房的省外人里，就有一位来自安徽。
从贝壳找房绘制的购房者画像中，我们发现，杭州购房者整体年龄呈“年轻化”趋势，80后、90后占据总购房群体的77%，已成为杭州二手房市场主力*。
数据来源：杭州贝壳研究院
不仅如此，00后也已经加入购房大*。最早出生的00后，在年刚满21岁，尚未完成大学学业，然而在购房市场上已经出现00后的身影。据杭州贝壳研究院统计，年00后购房者占比约1.19%，相比年占比约0.65%有所提升。
值得注意的是，尚未大批进入职场的00后购买力强劲。接近30%的00后会购买㎡及以上的房屋，在90后中，这一比例仅为13%。在成交价段上，购买万元以上房屋的00后占比达到14.8%，购买万元以上占比3.5%，远超90后。
此外，在杭州，女性置业比例再次创新高，据贝壳找房数据统计，年，杭州女性置业占比约44%，相较于年占比39%有所上升，从历年杭州女性购房客户占比曲线图可以看出，女性置业占比实现连续6年提升，“她势力”进一步崛起。
数据来源：杭州贝壳研究院
从付款方式来看，随着年初银行房贷信贷业务收紧，房贷利率持续上扬，部分银行甚至暂停了二手房贷款业务，全款购房的比例不断提升，全年来看，年杭州贝壳的全款客户占比高达39%，而年，全款占比仅15%。
杭州贝壳研究院院长上官剑认为：“全款比例的提升，与市场信贷*策收紧密不可分。”白皮书显示，信贷环境的改善对于市场的复苏具有直接作用，四季度以来信贷环境有所改善，市场信心缓慢增强，利于市场成交，所以市场行情关键看信贷实际动作。
1月20日，央行发布年贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。这是时隔20个月后，5年期以上LPR首次下降。
央行实质性地降息来了，近期各银行也将根据最新LPR制定新的基准利率，可以预见，未来几个月，房贷利率将同步下调，市场回温已经在路上。
