作者：听三哥说
1
城市群正在成为中国城镇化下半场的绝对主角。
从年法国地理学家戈特曼提出“Megalopo-lis”城市群概念后，这个以城市沿城市交通网络发展，从而演化成为一个有机的社会经济体系，通过城市与城市之间的交通网络，把多个社会经济体链接，最终产生一个呈现多中心的空间结构概念，就成为所有发展中和发达国家，城市规划和建设的下一个目标所在。
中国也不例外。
年2月，发改委公布的《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》为国内城市群发展，明确了日后发展的方向。
我们的城市群也可以称为都市圈，其发展模式是以城市群内部超大特大城市为核心，辐射带动周边卫星城市及地级市，最终以轨道交通构成1小时-2小时通勤圈，形成城市群最终形态。
目前国内城市群呈现数量和质量成反比的现象。
关中城市群，中原城市群，山东半岛城市群，辽中城市群，北部湾城市群，长江中游城市群等等，城市群的数量很多，但是发展质量还远远不够。
当下国内接近成熟的城市群，长三角城市群算一个。
根据年末数据统计，长三角城市群GDP达到全国之最17.8万亿，占据全国GDP的19.8%。
其2小时交通覆盖网络面积从年的13.6万平方公里，上升到年的19万平方公里。
交通覆盖网打通了城市群内部最后的动脉血管，长三角内的人口，产业和资金的流动开始加速，经济增长成为顺理成章的事情。
城市群是城镇化的下半场，也是楼市的下半场。
楼市的进场选择，一直以来都有第一选择原则，那就是地段。
房产的特殊属性是其固定和不可移动性，所以第一次进场位置的选择，绝对是以任何理由购房的人群，最应该重视的事情。
城市群的出现把楼市进场的地段选择抬高了一个层级。
先选择城市群，再选择城市，最后选择城市内具体地段，这是当下以及未来考虑进场楼市的基本顺序。
长三角城市群无疑是目前的最优选择之一，而长三角城市群内，南京，杭州，上海，苏州，合肥，基本全都是近2年时间，楼市新闻中出境频率最高的城市。
其中，杭州尤为突出。
2
从年末开启到年基本完结的棚改主力大潮，代表着最后一次官方对楼市的刺激*策，已经结束于历史舞台。
缺少了官方的*策助力，接下来的楼市发展变成了各个城市之间，刺刀见红的搏杀模式。
抢人，成为所有城市不约而同的发力方向，因为任何理性的城市都明白，人口是未来楼市发展的最重要基石，没有之一。
杭州在这一点上理解深刻，并且越做越强。
从年抢人大战开始，杭州的成绩可以说是一路飙升，12.6万、17万、28万、33.8万。
直到3月份最新数据显示，杭州在年新增常住人口直接飙升到了55.4万，力压深圳的49.8万，成为真正的全国第一。
至此杭州正式迈入千万人口的新一线城市大门。
人口增长给了杭州楼市最大的想象空间，同时也赋予杭州土地市场一路疯狂上升的理由。
和抢人大战成绩越来越越好遥相呼应的是，杭州土地市场的热度也是呈逐年攀升状态。
年抢人大战刚刚开始，杭州的土地出让金才不足千亿元。
而一年后的年杭州的土地出让金就翻倍达到了亿元，年再次大幅度上升到亿元，这个时候杭州的土地出让金，已经位居全国第二。
年杭州楼市开始遭遇前热后冷的过山车模式。
年3月30号的钱江新城和5月28号的百井坊地块全部以百亿土地出让金成交。
两块地王，点燃了杭州年楼市的火热。
在这两个地王诞生的中间时间，杭州备受瞩目的亚运村项目最终敲定，分别由，绿城，万科，华润三家房企协同开发。
三大房企拿下亚运村，无疑再次推动了杭州楼市热度的爆发。
过热的市场让杭州楼市出现投机行为，炒房卖号诞生了，而这一现象直接导致了杭州购房摇号制度的出台。
摇号制度的出台，杜绝了投机行为的同时，也给杭州楼市的购房人群增加了紧迫和焦虑感。
连夜排队，一公里多的队伍，这些摇号场景不停的出现在杭州楼市的新闻里。
年5月29号，杭州出现了首个万人摇的楼盘。
来的快的事物，必然去的也快。
事后证明，摇号制度的推出，只是短时间内推高了杭州楼市的热度，这种热度转瞬即逝。
从6月份开始杭州人突然发现，楼盘竟然开始流摇了。
流摇的蔓延随着时间的推移而扩大范围，9月份的萧山市中心，10月份的钱江新城，流摇像流感一样开始传染到更多板块。
流摇是杭州人对市场做出的最直接反应，那就是，纵然你房价再高，我也不买了。
3
、、和年，连续3年的大量成交，让杭州这个新兴一线城市的楼市购买力出现了透支。
而伴随着这3年高成交量的，是土地市场逐年攀升的土地出让数量，巨大的库存正在对杭州楼市造成压力。
流摇让杭州楼市浑身发凉的同时，也让土地市场受到波及。
大规模溢价开始消失，大量出让的土地都是底价成交。
如果说能借此让杭州的土地市场凉下来，给楼市休养生息的时间，逐步消化库存，那对杭州楼市的未来绝对是一件好事。
但是土地市场不等人，开发商不等人，地方财*更不等人。
年底，杭州楼市在经历了先热后冷后，依然以.9亿的土地出让金打破年记录，再创新高。
这个时候杭州的土地出让金，已经是全国第一，比排名第二的上海整整多出了亿。
与此同时杭州的土地财*依赖度达到了%，这个数字给杭州楼市的未来埋下了隐患。
年杭州土地市场继续冲高，达到了新的历史之最亿元，长三角城市群的核心城市上海，再次被甩在身后。
不断增加的人口，不停上升的土地出让金，杭州楼市的水位被越抬越高，而人口则成为了最后不让其溃败的堤坝。
人口的快速增量，成为杭州对冲楼市隐患的保险
4
但即使在这份保险的庇护下，杭州楼市依然面临两个问题。
供需错位和价格倒挂
从年杭州启动摇号开始，年杭州万人摇楼盘达到16次，而过去的3月份，杭州再次出现两次万人摇场景。
根据-年的杭州万人摇楼盘特点来看，绝大部分都是纯刚需盘和总价较低位置不错的地铁盘。
可见刚需的需求还在增加，但是合适刚需的楼盘却在同步减少，这和杭州逐渐攀升的地价有着绝对的关系。
更高的地价和更严格的限价措施，开始挤压开发商的利润，开发商对刚需盘犹豫了。
另一个问题则是价格倒挂。
因为杭州一手房限价制度的存在，大量新房被严重限价，从而造成新房和周边二手房价格相差较大，而这又给刚需市场造成了冲击。
万人摇的现场不仅有真正需要房子来住的刚需人群，也有借价格倒挂之际来套利的投机分子。
新房的价格倒挂给杭州楼市的成交量注入了水分。
年杭州市区成交商品房新房11.17万套，均价元/平米，同比上涨5.9%。
而与之相对应的二手房成交，只有6万多套（不含临安、富阳）。
大量的新房成交人群里，有刚需，有投资，还有纯粹因为价格倒挂的投机者。
不管各类人群占比具体是多少，新房的大量成交在消化掉库存的同时，又给了土地市场继续疯狂出让的动力。
唯独二手房市场在不停增加潜在的压力和风险。
此时的杭州已经连续5年新房成交稳定在10万套以上。
这些新房多少是自住的？多少又是准备投向二手房市场获利？
年杭州新开盘多次，平均去化率达到76%，而万人摇的次数高达16次，总登记人数上升到27万，中签率更是低到2%。
低总价和倒挂利差的新盘带动了杭州新房市场的热度，新房被快速消化，二手房市场则继续受到冲击。
终于杭州二手房的挂牌数量在年11月突破10万套，这个数字在年时还只有5万套左右。
前期进场的业主面对大量的挂牌房源，开始有了一个感觉。
“我的房子能不能顺利卖掉？”
市场的压力开始开始体现在业主的操作上，降价房源的数量明显增多了。
以价格换成交，成为了二手房市场大家不约而同的选择。
杭州整体已经露出供过于求的倾向。
5
仅年杭州住宅地块可销售面积就有万平方米，按照平均平米一套的面积计算，未来10万套房源的上市，是板上钉钉了。
即使在杭州保持强劲人口流入的今天，这种供应压力也无法无视掉。
二手房的持续增量，会间接导致年的杭州楼市大概率会回到买方市场，这又让促销和让利在新房市场的出现，增加了可能。
杭州当下的土地市场需要让热度降下来，大量供应的土地会让整个杭州的新房和二手房市场不断逼近压力临界点。
但现实往往和实际的发展是相背离的，杭州自从亚运会概念打出后，全城就进入了快速基建的模式。
地铁，快速路，高速公路等等，大量的城市基建和公共设施建设的背后，是对地方财*压力的一次又一次测验。
仅仅轨道交通一项，杭州在年亚运会之前，就需要建设完成公里长的轨道交通基建，而这多公里的轨道交通将要做到杭州10城区的全面覆盖。
届时杭州将形成，10条轨道普通线+1条轨道快线+2条市域线的合计13条轨道线路网络。
一旦建设完成，其体量可比肩一线城市的轨道交通水准。
规划是宏伟的，代价也是巨大的。
目前杭州的轨道交通运营里程仅为.6公里，这意味着未来将近3年时间里，增幅要达到3倍左右。
这对未来地方上的财*是一个巨大的考验，这也是杭州为什么土地市场很难降温的原因之一。
年开年后遭遇疫情对楼市的冲击，直到3月份末，疫情基本得到控制。
就在1月-3月的时间里，全国土地成交统计数据显示，杭州以亿土地出让金排在北京和上海之后，位列第三。
而杭州这个时候的土地出让数据，已经出现成交面积同比下降，但是成交总价却还在上升的情况。
排除高价地块在3个月内的集中出让的可能，就只剩下一个结果，杭州的地价还在上涨。
6
杭州的未来。
杭州是有值得期待的地方。
从年鲁冠球走街串巷收购废铁，为周边公社生产铁耙和万向节，再到年鲁冠球的这家以收废铁起家的农机厂有了万的年产值，这在那个年代，可以说是现象级的产物。
而这个万向节厂子，最后变成了今天的万向集团。
杭州从过去到现在，都有着让市场经济发展和生长的土壤。
当下的杭州拥有上市公司家，这个数字已经是天津，武汉，重庆，两个直辖市一个省会城市的上市公司总和。
年的杭州民营经济已经占比超过60%，民营经济发达的地区，才有着藏富于民的巨大潜能。
年中国强企业名单上，杭州拿到24个，这其中大多数都是制造业。
而以制造业起家的杭州现在又开始双路线发展。
制造+数字互联网。
数字经济第一城，电商之都，算力之城，成为当下杭州的另外一个名字。
年轻的互联网和数字产业，让杭州的人才吸引力逐年上升。
根据BOSS直聘的数据，杭州不仅吸收大量三四线人口的流入，还对一线外溢人口，做到了最大程度的接受。
年离开一线城市求职者的目标城市排行榜中，杭州以5.8%的占比排名全国第一。
年轻的杭州在近2年来，对海内外人才吸引和大学生留存率，几乎全部排进全国前三。
从年一直到年期间，杭州的数字经济产业增加值一直保持在年均22%，对杭州经济贡献率稳定在50%。
刚刚过去的年，杭州的数字产业增加值，已经达到全杭州GDP的24.7%。
在制造业和数字互联网的双重加持下，杭州在年本外币存款余额达到3.98万亿，逼近4万亿大关，排名全国第五，仅次于传统的四大一线城市，京沪广深。
在目前GDP不能完全论英雄的阶段，存款余额绝对是一个城市吸引资金的硬实力表现。
经济增长，资金沉淀，人口增速。
杭州的底子，还是有的。
7
从年亚洲奥运会主席艾哈迈德亲王宣布杭州获得年亚运会举办权后，杭州就成为继北京和广州之后，全国第三个承办亚运会的城市。
也正是这个决定，给杭州楼市按下了快进键。
全城的新房拔地而起，二手房挂牌数量逐步上升，土地市场连续创下记录。
杭州的楼市走的有点快。
而想让速度变慢下来，恐怕只有等到年的亚运会完成。
西湖是美丽的也是安静的，但这份安静和当下的杭州有些不太相称。
钱江滚滚，踏浪弄潮，杭州的发展注定了躁动的持续。
只是希望杭州的在快速向前的时候，等等那些每年大量进入这个城市的人们。
因为他们真的想在杭州有一个属于自己的家。
感谢耐心阅读~
